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一到金秋時節，有關“金九銀十”的討論日漸升溫，不光是房地產市場，就連車市也在躍躍欲試。傳統意義上，人們把“金九銀十”看成是銷售的旺季，而作為資本市場的投資者，房地產板塊或許也將迎來戰略性建倉機會。
對于房地產市場的分析框架，大致可以分為政策派與成交派。前者關注政策對房地產市場的影響，后者則只觀察實實在在的成交，以此作為判斷市場走勢的依據。實際上，很難區分兩者的優劣，但有一點可以肯定，宏觀政策對市場的影響，最終要反映在成交上。
如果從調控政策的角度來研判，任誰也很難對今年的“金九銀十”抱有樂觀預期。銀監會上月曾要求商業銀行暫停對京、滬、深、杭、渝等地提供三套及以上住房的按揭貸款，并明確將第三套房貸的審批權限上收至總行。對于未叫停的地區，第三套房貸的首付提高至六成，貸款利率在基準基礎上浮50%以上。此外，國務院副總理李克強在九天內兩度強調，要繼續貫徹房地產調控政策，堅決抑制投機炒作。國家發改委主任張平8月26日也提出，要穩定房地產調控政策，進一步落實遏制部分城市住房價格過快上漲的措施，堅決抑制投資投機性購房需求。8月31日，《人民日報》發表評論員文章——《房價合理回落是大勢所趨》，稱必須繼續堅持調控不動搖，根據市場形勢變化及時進行政策微調，并提出如果調控長時間不能見效，應當適時出臺進一步的措施。可見，政策面的收緊預期依然強烈。
但我們更應該看到，政策主要針對的還是投資投機性購房需求，目標是抑制房價的過快上漲。對于過快上漲的理解，可以簡單認為是房價的上漲幅度，應低于城鎮居民的收入增長。如果從民生的角度考慮，最好房價能較高點有所回落。據深圳市房地產信息系統統計，7月新建商品住房平均價格為每平方米17860.50元，較6月環比下降0.19%，較年初下降22.7%，住房價格已連續三個月環比出現下降。
只是，對房價的應聲回落，各方還是抱有一定的悲觀預期。尤其不排除出于問責的擔憂，各地在發放預售許可證之際，優先放行高容積率項目，把低容積率的項目人為押后銷售，以此來拉低銷售均價的統計數據的可能。因此，房價的下跌將是一個十分緩慢的過程，倒是成交量對政策更為敏感。
即以極有代表性的深圳樓市為例。在 “國十條”出臺的4月，深圳新建商品住房銷售面積為35.71萬平方米，隨后的三個月迅速降至13萬平方米左右的水平。二手房成交面積也從4月的105.04萬平方米的年內高點，逐步回落至7月的58.83萬平方米。今年1至7月，二手住房與新建商品住房成交量的比例為3.51:1，較2009年全年的1.86:1，有較大幅度提高。調控政策對樓市成交量的影響，尤其是對二手房成交量的影響相對較為顯著的特征，非常清晰。
筆者認為，僅從成交數據判斷，房地產市場的調控政策已經產生了積極的作用，特別是抑制投資和投機性需求，效果顯著。雖然短期對房價的回調并不樂觀，但市場各方還是看到了更為積極的成交回暖信號。比如萬科公告就稱，8月公司實現銷售面積91.5萬平方米，銷售金額1119.9億元，分別比去年同期增加84.7%和149%。而今年1至8月，公司累計實現銷售面積487.5萬平方米，銷售金額572.1億元。考慮到萬科去年的銷售額僅為634.2億元，今年銷售再創新高自然也在情理之中。
對于此類確定性的增長，筆者認為，不必在意是剛性需求的釋放，還是未來三個月推盤量的顯著增加。我們需要的，是從政策調控的洗禮中，看到房地產板塊的中長期投資價值。在這個意義上，或許房地產市場的“金九銀十”早已展開，作為趨勢投資者，不妨對房地產板塊的“金九銀十”行情寄予更多期待。
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