7幅地塊底價成交 新政后嘉定宅地降價超三成

調控新政“滬12條”和加息政策，讓上海土地價格受到明顯沖擊。

昨日，滬字（2010）第77號公告中的地塊進入出讓環節，位于嘉定的兩幅商住地最終成交溢價約為80%，住宅土地依然對開發商具有吸引力，但是，相比高峰時期，地價下降超過三成。與此同時，當天出讓的12幅地塊中有7幅地塊僅以底價成交。

兩商住用地溢價超80%

昨日下午，三家開發商競拍嘉定區洪德路以南、云谷路以西地塊（A09-01、A09-02），其中包括已經在嘉定有多個項目、來自江蘇的新城地產，以及去年剛在嘉定拿地的上海綠地集團。

經過一輪暗標之后，新城地產旗下的新城萬嘉房地產有限公司以總價61001萬元獲得該地塊的開發權，樓板價9100元/平方米，溢價82%。

上海市規劃與國土資源網站顯示，該地塊出讓總面積為41895.4平方米，容積率1.6，為商住用地，其中商業比例為20%，住宅占80%。目前嘉定新城在售項目包括保利家園，其住宅均價為1.5萬元/平方米，龍湖酈城為1.8萬元/平方米，中信又一城售價為1.2萬元/平方米。

克而瑞中國信息技術有限公司上海事業部總監付琦表示，該地塊進入市場最起碼2萬元/平方米才可以獲利。9100元/平方米的樓板價和在售項目相差幅度不大，目前嘉定的地塊依然在高位徘徊。

另一幅嘉定區伊寧路以南、云谷路以東地塊（E06-1、E06-5、E07-2）昨日成交溢價率不低，被上海合景房地產開發有限公司以60200萬元總價拿得，樓板價5447元/平方米，溢價率80%。地塊為商住辦性質，出讓面積8.84萬平方米，容積率1.25。

開發商拿地謹慎樂觀

雖然商住地的溢價率依然不低，但是受“滬12條”新政以及加息影響，嘉定地塊身價明顯縮水。嘉定新城最高地價紀錄出自新城萬嘉，該公司于2009年12月底以總價9.536億元奪下嘉定區寶翔路以西、吾尚塘以南地塊，樓板價達13200元/平方米，溢價率為302%。一年不到，相比昨日成交的9100元/平方米樓板價，嘉定地價縮水超過三成。

嘉定新城在短短幾年時間內，吸引了包括綠地、保利、盤谷、金地在內的多個知名開發企業，導致該地塊自2009年以來出現不少樓板價高出每平方米萬元的高價地塊。同樣是去年12月底，有著泰國和中國香港資本背景的盤谷房地產有限公司以5.03億元奪下嘉定區嘉定新城A03-8地塊，樓板價達12586元/平方米，溢價率為403%，香港保利佳以13.1億元奪下嘉定區嘉定新城A04-1、A04-2地塊，樓板價達11148元/平方米，溢價率為346%。

佑威房地產研究所副主任陸騎麟表示，受到加息政策影響，開發商在拿地的時候會考慮到資本回報周期，以免資金回籠過慢而導致資金鏈出現問題。另一方面，目前兩幅地塊中的商業比例，可能也是導致樓板價縮水的原因，因為地塊中的商業比例會拉長開發周期。

付琦表示，保障型用地比例將壓縮未來的商業住宅用地空間，因此開發商對優質宅地的熱情依然很高，但是受到新政影響，目前開發商普遍抱著謹慎樂觀的態度，導致其拿地出價比較理性。

商業地塊多數底價成交

相比有住宅比例的商住地塊，昨日出讓的商業地塊成交顯得較為冷清，7幅地塊僅以底價成交，還有1幅的溢價率也僅有4%。

曾在嘉定摘得過地王的寶華集團，昨日聯合上海藝博園玉文化傳播有限公司摘得徐浦加油站東南側地塊，將首次打造文化地產。對此，寶華集團旗下的贏佳策略總經理楊健稱，商業地塊的開發要求開發商對當地的情況十分了解，而且商業要在住宅成熟基礎上發展而起，目前嘉定地區商業還處于起步階段，這也讓許多開發商不愿意冒險。

陸騎麟表示，商業地塊注重后期運營，回報周期長，而當前開發商不愿意做過多的前期投入，這也是導致商業地塊長期價值被低估的重要原因。