房企抱團成風混血改良基因 聯合體及成員都在增多

在調控的一片風聲鶴唳下，大房企抱團聯手拿地或者合作開發的方式明顯受到歡迎。自二輪調控以來，富力、合景泰富、萬科、招商、金地等地產巨頭都通過聯合拿地方式有所斬獲。

在調控的一片風聲鶴唳下，大房企抱團聯手拿地或者合作開發的方式明顯受到歡迎。11月25日，廣州推出的首宗舊城改造用地廣鐵南站地塊的拍賣中，就出現了兩對全新的組合：萬科與越秀城建聯合體、保利與金地聯合體。雖然最終該地塊因為廣鐵集團有最高返還土地成交價70%的優勢而落入廣鐵手中。但是這以往拿地中的財大氣粗的“獨食者”保利與城建，卻也采取與別人聯合拿地的方式，讓人感到驚訝。

自二輪調控以來，富力、合景泰富、萬科、招商、金地等地產巨頭都通過聯合拿地方式有所斬獲。而自去年年底，房地產行業從救市轉向調控以來，房企聯合拿地現象開始明顯增多。并且合作方式也從以往的以兩家合作的“對唱”為主，逐步變成3至5家聯合的“小組唱”，甚至出現了16家地產公司聯合開發的“合唱團”。

業內人士認為，聯合拿地、聯合開發有諸多優勢，包括分擔調控所帶來的市場風險、增加市場份額、強強聯手壟斷市場避免競爭等。也有開發商認為，政府推出大規模的地塊或者對地塊打包出讓，也是導致聯合開發增多的原因。

現象

地產大鱷熱衷聯合拿地

在這一場合縱連橫的大戲中，富力地產表現最為搶鏡，成為了多宗合作開發的“發起者”。11月8日，富力地產與世茂地產聯合開發的旅游地產綜合體項目惠東富茂威尼斯灣項目正式奠基，該項目投資額達400億元，項目總面積500萬平方米，兩家公司各占50%的股權。而在該項目浮出水面之前幾天，也就是11月5日，富力與合景泰富聯合發布公告，聯手以23 .5億元收購上海新江灣城。

而在去年底，富力地產領銜民企軍團，聯手碧桂園、雅居樂255億元拿下中國地王亞運城地塊，并在隨后引入世茂地產以及中信地產加入開發，五家公司平分股權。今年8月26日，富力地產宣布與合景泰富、雅居樂以及世茂合作，開發由富力地產于今年4月28日以70.5億元拿下的天津地王，四家公司平分股權。

除了富力之外，廣州另一地產新秀合景泰富也青睞聯手其他開發商共同拿地。除了多次與富力合作外，11月10日，合景泰富地產還聯手香港置地以底價37.8億元聯合摘得成都C BD攀成鋼片區285畝土地。而在今年3月份，合景泰富還與新鴻基合作開發佛山舊改項目。

聯合的另一熱衷者萬科地產更是讓人矚目，雖然萬科地產今年千億的銷售額基本無懸念，成為國內首家進入千億軍團的開發商，也是行業當仁不讓的領導者。但是萬科同樣也青睞聯手拿地的方式。

最新的合作案例是在北京，11月18日，萬科與五礦聯手，以52億元的總價中標海淀區西北旺兩地塊。而今年以來，萬科已分別聯手中糧、住總、五礦，在京拿下近100萬平方米土地，成為今年土地市場最大的贏家。而在其余區域，萬科還與濱江集團等區域性公司在當地開發地產項目。

合作方最多為16家，成“合唱團”

在今年以來，除了萬科、富力、合景泰富等房企外，招商地產、金地、保利等房地產公司均以聯合體的方式出現在各大土地公開出讓市場。聯手開發的方式，也從以往比較多見的兩家房企的“對唱”，到3至5家房企的“小組唱”，如四開發商聯手開發富力天津地王和五巨頭開發亞運城等。甚至還有16家房企聯合開發的“合唱團”，其中，16家房企的“合唱團”團長就是建業地產。

今年7月4日，建業地產發布公告稱，包括建業地產在內的16家河南本土地產商擬共同出資12億元成立河南地產商會投資股份有限公司，合資公司的首要目的便是要獲取鄭州市鄭東新區的土地。其中有房企代表表示，成立16家地產聯盟的主要原因是聯手對外，“一線大開發商未來是一定要進來的，對河南本土開發商產生了很大的壓力。成立合資公司，大家聯合拿地，總比在競爭中一塊也拿不到要好”。

原因

3大原因促使聯合開發盛行

1

降低調控風險

“在新一輪調控下，房企聯合拿地聯合開發明顯增多，其中最為關鍵的原因還是分攤風險”，廣發證券房地產行業分析師沈愛卿表示，今年以來，房企面臨宏觀調控風險，同時地價水平也比此前明顯要高。因此，開發商聯手拿地首先是有利于共擔風險。

今年以來，隨著調控的深入，房地產再融資基本被叫停。隨著銷售回籠資金的逐步降低，開發商資金鏈逐漸收緊。并且，隨著房價的走高，地價也明顯上漲。根據最近公布的數據，截止到11月22日，已有北京、上海等多個城市土地出讓金超千億，各地土地出讓收入總體也將比去年顯著增加。而根據廣東省房協公布的數據，今年前三季度廣東房企購地單價達2071元/平方米，同比增長近1.5倍，拿地成本大幅提高。

在不少業內人士看來，富力地產多次聯手其他拿地，但都是與合作方均分股份，似乎成為了地產界的“雷鋒”，目的還是為了在增加市場份額的同時降低市場風險。11月9日，瑞銀研究報告稱，富力地產負債率年內將升至120%，為業內最高。而北京萬科高層在與五礦拿下新地塊之后，接受媒體采訪時表示，“從今年來看，合作開發的地塊和項目可能確實比往年多一些，這也是調控時期增加機會、降低風險的一種方法。”

2

政府熱衷推出大型地塊

不過在一些發展商看來，之所以在近期頻頻出現房企聯合拿地的現象，與政府熱衷推出大規模地塊有很大關系。

“現在政府所推出的地塊，動輒數億、數十億，連這些大開發商都需要聯手才能拿下，更不要說中小房企”，漢國置業副總經理洪小文指出，之所以聯合拿地盛行，與政府熱衷推出大規模地塊有關。洪小文表示，這對于行業發展來講并不是一件好事。

業內人士也指出，其中最為明顯的例子是保利和城建，這兩家房企在廣州基本上是以財大氣粗的“獨食者”出現，但在廣鐵南站地塊的爭奪上，都以聯合體的形式出現。而業界傳聞，拿下廣鐵南站地塊的廣鐵集團，最終也是將與其他房企聯合開發該地塊。

記者注意到，開發商聯合開發的地塊，往往是動輒數十億、上百億的地塊。如富力等聯合所拿下的亞運城地王、天津地王等。

3

房企避免過度競爭

“還要注意一點，這些大房企聯手壟斷市場，還可以避免自身的競爭”，洪小文表示。

記者注意到，在去年亞運城地塊拍賣的時候，中信地產雖然有單獨報名，但是并沒有出價，卻最終出現在聯合體的名單中。

同樣的例子出現在保利和招商之間，前不久，在廈門市場上，為了順利進入廈門，保利地產在一個月之后與招商地產“化敵為友”，兩家聯手以10億元的價格，打敗萬科等開發商成功拿下了集美區的一宗住宅地塊。而就在拿下該地前的一個月，保利地產曾經為了集美一塊地而激烈廝殺過。

英大證券研究所所長李大霄也表示，“其實聯合體越來越多，就是因為有聯合拿地的先例，從而提高了競爭門檻。只要有兩家成立聯合體，其余競爭者也都會尋找其他聯合的機會，才有可能與之對抗”。

焦點

聯手開發是短期抱團

過冬還是行業趨勢？

在新的調控形勢下，房企之間聯手開發現象日漸突出，從“對唱”到“小組唱”，再到“合唱團”，究竟房企聯手開發是房企短期內抵御調控的抱團過冬行為，還是行業發展的新趨勢。對此，多名業內人士認為，由于調控風險長期存在，并且房地產行業集中度較低，房企聯合開發模式成熟，并且可以發揮各自所長，聯手開發將成為未來房地產行業的發展趨勢。

房地產聯合開發模式成熟

“聯合開發應該是今后房地產發展的趨勢之一”，英大證券研究所所長李大霄對南都記者表示，“因為巨頭之間的聯合開發已經提升了競爭門檻，今后聯合開發的趨勢會越來越明顯”。

廣發證券房地產行業分析師沈愛卿認為，目前聯合開發模式早有先例，并且已經非常成熟，因此，聯合開發不存在太多的問題。據了解，這些聯合開發的房企基本上都是以成立項目公司，再根據股份比例以及各自優勢進行資源配比，運作已經非常順暢。“亞運城都可以運作下來，其余項目也同樣沒有問題”。

聯合體改良房企“基因”

漢國置業副總經理洪小文表示，在目前的市場環境下，房企聯合開發還有諸多優勢。“這些開發商聯合開發，還有整合資源的優勢，如有些企業政府資源比較好，可以在規劃、報建方面取得便利。有些企業資金實力雄厚，資金渠道多，可以發揮融資方面的優勢。有些企業在營銷方面有特長，有的企業在建筑設計方面有優勢。都可以在聯合開發的項目中得到體現”。

英大證券研究所所長李大霄也非常看好這種房企聯手開發的方式，“雖然對于合作方來講，加入其他開發商合作開發無疑是分攤了利潤，但是只要同時有多個合作項目同時運作，同樣可以達到滿意的收益。”某大型開發商營銷負責人也表示，目前房地產行業的集中度還是非常低的，所以包括萬科在內，都不會排除通過聯手開發的方式“跑馬圈地”。

中小開發商聲音

政府應該多推出中小地塊避免市場壟斷

對于頻頻出現的房企巨頭聯手拿地大戲，在海珠只剩下一個項目的某小型開發商負責人搖頭說，“現在政府推出的地塊都太大了，根本沒能力和大開發商搶地，如果明年再不能拿到地，只能到外地去看看了”。漢國置業副總經理洪小文也認為，政府應該多推出中小地塊，讓中小開發商也有拿地開發的機會，才會避免市場壟斷，否則將更加不利于市場的健康發展。