多家共同基金預計美國房地產業將復蘇

多家房地產業共同基金預計美國房地產業各領域將復蘇，且這些基金過去一年中的回報率大幅上漲，并高達39%，遠超標普500指數預期紅利回報。

綜合媒體8月10日報道，美國投資研究機構晨星公司（Morningstar）表示，房地產業共同基金已大幅上漲，該基金過去一年中的回報率高達39%，并較標準普爾500指數預期紅利回報高出25個百分點。

房地產共同基金回報率大幅反彈，是受到包括寫字樓、公寓及倉儲等商業房地產的前景改善支撐。房地產共同基金Prudential Global Real Estate的管理人Marc Halle稱，房地產領域的很多市場在得到穩固，并預計房地產需求將至少未來三年或四年中保持良好勢頭。

房地產業的積極前景較2008年的動蕩時期獲得很大改善。2008年，融資途徑枯竭，很多房地產價值大幅縮水，當時部分分析師認為，商業房地產業將不會在未來五年或更長時間內復蘇。

目前看來之前的市場悲觀預期已經落空，近幾月來很多房地產市場已公布了房屋空置率改善的報告。據美國房地產公司Cushman & Wakefield公布的數據顯示，截止第二季度末，商業中心區寫字樓空置率為14.8%，較第一季度下滑15%。分析師稱，空置率下滑顯示房地產業循環周期正轉好的積極信號。房屋空置率在2007年第四季度觸底，當時為9.7%，并在之后的連續九個季度中上升。

Marc Halle指出，此次房地產業萎縮期限明顯短于發生在上世紀80年度末的上一次房地產萎縮。上次房地產萎縮中，房地產價格持續下滑趨勢維持了5年多，當時很多市場處于超建狀態，部分寫字樓完全處于空置狀態。而此次房地產萎縮期間，很少市場處于超建狀態，因近幾年來房地產建設步伐明顯放緩。信貸機構在2007年至2009年期間也不愿向房地產業提供多數信貸融資。

因為部分房地產項目完成將需多年，而在新的房地產供應滿足市場之前將有一段空白期。伴隨美國經濟緩慢復蘇，房屋空置率將繼續下滑。

共同基金ING Real Estate Fund的管理人Joe Smith稱，要想從此輪房地產復蘇周期中受益，可以考慮增持酒店類股票，該種股票在過去10年間保持了年回報率10%的記錄，較其他處于競爭地位的股票回報率高出76%。并認為，伴隨經濟復蘇，酒店業將是首批實現盈利增長的產業，因為伴隨預定率逐步增長，酒店房間入住率將上升，而這種趨勢已在第二季度顯現。

Joe Smith表示，當國內生產總值逐步增長時，國內酒店業營收將會顯現迅速增長趨勢。

Joe Smith目前持有Royal Host Hotels & Resorts公司的股票，因為該公司擁有運營麗思卡爾頓（Ritz-Carlton）與四季（Four Seasons）等品牌的高端酒店，并稱，該公司股票仍處于折價出售狀態，并預計未來幾年商務旅行數量增長將帶動該公司公布盈利增長財報。

Joe Smith還持有Starwood Hotels & Resorts酒店公司的股票，該公司運營著包括喜來登（Sheraton）與威斯汀（Westin）等品牌的酒店，除美國市場份額不斷擴大外，該公司還在向亞洲迅速增長的市場擴張。

共同基金Invesco Real Estate Fund的管理人Paul Curbo稱，投資者也可以考慮持有公寓類房地產公司股票，這些公司的股票年回報率在過去10年間達11%，并較其他處于競爭的地位的股票高出95%。公寓需求預計將不斷增長，因為更多房屋所有人紛紛離開獨戶住宅變為租房客，據房地產狀況研究公司CoStar Group公布的數據顯示，過去幾年中破產與失業人數增長，已導致350萬家庭從獨戶住宅遷移至公寓，該公司還稱，目前仍處于房屋所有權長期下滑期間的中間階段。

CoStar Group持有Equity Residential的股票，該公司在美國24個州擁有152,000套公寓，其持有房地產投資信托公司Essex Property Trust的股票，該公司在舊金山與其他公寓需求強勁增長的地區擁有公寓資產。

其他正在復蘇的房地產領域還有包括倉庫在內的工業用房地產，因為零售商及其他企業需要倉庫存儲貨品。房地產共同基金Neuberger Berman Real Estate的管理人Brian Jones稱，全球貿易持續增長促進了倉庫業的發展，倉庫房地產公司股票在過去5年間的年回報率為5.3%，遠超出處于競爭地位的其他行業。并指出，進出美國港口的貿易總量2010年迄今一直保持兩位數的增長率，并暗示倉儲業需求將增長。

Neuberger Berman Real Estate持有AMB Property的股票，因該公司擁有邁阿密及西雅圖等城市繁華機場及海港附近的倉儲資產，且該股股息回報率為4.3%。另外持有的股票還有全球倉儲運營商ProLogis，該公司股票回報率為5.3%。

各領域的房地產公司在危機迄今所受沖擊程度有多不同，房地產共同基金Principal Real Estate Securities的管理人Kelly Rush稱，最具反彈實力的是擁有自助存儲業務的運營商，這種公司股票年回報率過去5年間保持在3.1%水平，較其他處于競爭地位的公司股票高出87%。市場繁榮時期，伴隨房屋業主存儲物品增多，自助存儲設備需求增長額，而在經濟消退時期，該產業仍維持良好，因為搬遷人群仍需臨時存儲自有物品。

Kelly Rush持有Public Storage公司的股票，因該公司擁有2,100個自助倉儲工廠。

(李軍偉 編譯)

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