短期內樓市供應將大量增加

商品房預售資金應全部存入監管專用賬戶的規定，使得拖延開發周期的企業得不償失，這將加快現有項目的開發，年底房地產市場可能在短期增加大量供應。

據中國經濟周刊11月9日報道，這絕不是第一次。樓市新政出臺之日，就是大量開發商集體“隱身”之時。

4月17日，國務院發布了調控樓市“國十條”，9月29日，為繼續貫徹“國十條”，七部委出臺了五項措施，被稱為“9·29新政”。

于是，10月份的市場供應與5月份幾乎一模一樣，市場上除了購房者蹤跡少見之外，開發商也仿佛一下子消失了似的，開盤項目驟減。

在政策層面堅決打擊樓市投機的風口浪尖，絕大多數房地產項目都選擇打太極的方式以柔克剛，而這種博弈的結果，多年來都是以開發商完勝而告終。這一次，會不會是個例外呢？

多個項目開盤爽約

日前一則來自房地產專業機構的調查報告引發了購房者的憂慮。該報告指出，全國24個大中城市11月份的開盤量相比10月份數量明顯銳減，如北京開盤量環比大降50%，廣州降幅為60%，南京降幅為30%等。市場分析人士指出，開盤量大減意味著市場新增供應不足，這將進一步加劇市場的供需失衡，從而使得房價有動力繼續保持高位運行。

事實的確如此，自“9·29新政”實施一個月來，來自中國指數研究院的監測顯示，京滬廣等多個城市樓市成交下降，但價格依然堅挺。

縱向對比更能說明不少房地產開發企業在“9·29新政”之后的開盤策略。據北京中原地產9月26日公布的統計報告顯示，10月份北京預期開盤的項目達到43個，其中不少是純新盤，如“一品公館”、“戛納35號”等。但從目前現實的市場來看，不少項目仍處在積累客戶階段，并未開盤。

來自北京市房地產交易管理網的數據顯示，10月份北京拿到預售證的住宅項目只有15個，遠低于此前多家機構預測的三四十個。

在二線城市，如西安、武漢等地，不少項目也選擇押后開盤，或者“跳價”開盤。跳價，成為2009年中國房地產市場火爆引發出的一個新詞，是說房價已經不能簡單用“漲價”來形容了，是直接一個個臺階跳上去的。

在華北地區代理了多個項目的某房地產營銷機構副總告訴記者，這是一種典型的捂盤手法。受到房產新政效力的影響，一些原本計劃開盤的項目不得不擱置開盤；有些新項目一期定價較低以吸引眼球，后面的二期、三期則通過高幅度漲價達到捂盤的目的。

捂盤只因成本早已收回

近日，華遠地產董事長任志強在其新書《任你評說》發布會上說，在樓市新政出臺之后，一些已經報批的樓盤就必須根據新政的精神重新報批，可能有些樓盤就無法通過了。

據一位消息靈通的樓市買家介紹，“9·29新政”之后，北京某區樓價超過3萬元/平方米的樓盤一律暫停開盤。

而上述房地產營銷機構副總則表示，有些項目捂盤是無奈之舉，因為在目前的市場環境下，如果和政策相抗衡，仍然將項目定價過高，就面臨無人接盤的風險；如果配合政策，定價較低，很可能達不到預期收益，因此只能捂在手中。

操盤了多個項目的地產營銷界人士馬文杰則認為，不少開發商目前應對新政的手段頗有點“非暴力不合作”的意味。原因一個是在流動性旺盛的背景下，預期市場和政策仍有可能好轉；另一個非常重要的原因就是其項目地價比較便宜，而且隨著近幾年房價高漲，開發商早已收回了成本，因此對于這些項目而言，定價越高收益越多，即使是捂在手中不銷售也沒有任何風險。

比如，位于北京崇文區的“中海紫御公館”，連續幾個季度進入北京豪宅單價前30名榜單，目前單價為4萬元/平方米。而據記者了解，其2003年買地時樓面地價只有500多元/平方米。目前在新政的壓力之下，“中海紫御公館”的定價依然遠超周邊項目。

房價“越調越高”的奧秘

對于地產市場而言，一般遵從“量在價先”的走勢，但“9·29新政”一個月來，多個大中城市樓市成交量大跌，房價卻未出現明顯下降。

馬文杰表示，在項目不開盤或高價捂盤的情況下，最終要實現降價必將十分艱難。

幾乎每一輪調控背后，都有大量項目采用這種操盤手法。今年4月17日“國十條”出臺以來，各大城市許多項目迅速取消開盤計劃，結果是從4月份以來房價仍在持續小幅攀升。

在傳統的交易旺季9月份到來時，蟄伏已久的新老項目紛紛登場。在北京，9月份有27個住宅項目取得預售證，創下近半年來的高峰。

與此同時，據國家統計局公布，9月份全國70個大中城市房價環比上漲0.5%，是近半年來的最大漲幅。70個大中城市中，有62個城市房價環比都出現上漲，只有1個城市（海口）環比下降。

馬文杰表示，大量項目擱置開盤計劃，這與囤地的本質是一樣的：一方面，捂盤減少了市場供應，中國房地產市場目前整體上仍是供不應求，這是高房價的根源之一，因此不少項目停止開盤將消減政策抑制高房價的效力，這也正是今年4月“國十條”出臺以來全國房價仍居高不下的一大重要原因；另一方面，每次隨著市場形勢的好轉，這些捂盤項目再次上市時，其價格大都連續上漲，多年來正是在這種節奏中，房價越調越高。

業內人士稱短期內供應將大量增加

馬文杰表示，捂盤主要有兩種表現：一是在房價急劇上漲時捂盤惜售，以追求房價進一步上漲；二是遭遇市場風險時拒不開盤。從穩定房地產市場的角度來看，這兩種行為都應該嚴厲打擊。

在“9·29新政”中，住建部等多部門再次強調，對房地產開發企業土地閑置、改變土地用途和性質、拖延開竣工、捂盤惜售等違法違規行為，要暫停其發行股票、公司債券和新購置土地。

北京市在這方面顯然走在前列。10月25日，《北京市商品房預售資金監督管理暫行辦法》出臺，該辦法明確規定，自2010年12月1日起，商品房預售資金應當全部存入商品房預售資金監管專用賬戶，保證預售資金優先用于工程建設，嚴禁房地產開發企業直接收存商品房預售資金。

也就是說，開發商在進行預售時，購房者付的錢都要先進入專用賬戶，留存從開發建設直至為購房者辦房產證這一階段需要的資金總量，以確保樓能蓋起來，剩余資金開發商才可以提取。

北京中原地產市場總監張大偉表示，相比之前的金融政策、交易環節政策，預售資金監管將非常直接地沉重打擊開發商。由于預售資金首先用于蓋樓，開發商要想補足流動資金，必須加快銷售，進而將促進開發商快建、快銷，避免開發商囤地、捂盤惜售等行為。在他看來，很多拖延開發周期的企業將得不償失，會加快現有項目的開發，年底房地產市場可能在短期增加大量供應。

(雷東升 編輯)

免責聲明：本文所載資料僅供參考，并不構成投資建議，世華財訊對該資料或使用該資料所導致的結果概不承擔任何責任。若資料與原文有異，概以原文為準。
世華財訊資訊中心：editor@shihua.com.cn 電話：010-58022299轉235