"金九銀十"沖刺?未來兩月北京40余新盤入市

樓市僵局之下，開發商普遍寄希望于傳統的銷售旺季實現沖刺和突破，統計顯示，北京目前明確表示將在“金九銀十”推盤的項目量已達到40余個。

中新社援引北京青年報8月12日的報道稱，已持續長達3、4個月的市場蕭條并沒有澆滅開發商的希望，而絕大部分待開樓盤均將這份希望寄托在了今年最后的機會??“金九銀十”。北京青年報《廣廈時代》調查發現，在數月的觀望和等待之后，亟待銷售業績“解渴”的眾多項目選擇了在三季度開盤入市。統計顯示，目前明確表示將在“金九銀十”推盤的項目量已達到40余個，開發商普遍寄希望于傳統的銷售旺季實現沖刺和突破。??

市場調查?

眾多項目醞釀開盤沖刺“金九銀十”?

剛需買房人持續觀望終將“出手”?

“我們項目二期基本定在9月中旬開盤，價格現在還沒最終確定，但開盤時間不會再延了。”通州某項目開發商在接受本報記者采訪時表示，而該項目一期開盤則已經是去年12月份的事情了。據了解，為搶占市場，該項目即將開盤的二期也大幅度調低了之前的售價預期，最終開盤價格預計在16,000元-17,000元/平方米，而據知情人透露，之前開發商對該項目的價格預期“怎么也不會低于20,000元/平方米”。?

這樣的情況并非少數，東三、四環以及大興的多個知名品牌開發商也均在醞釀著9、10月份采取小量多開、價格低開平走的推廣策略，“我們是上市公司，必須要有持續的銷售業績做支撐，實際上現在完成的銷售任務還不到全年計劃的1/3，所以必須加快節奏。”東四環某項目負責人坦言。事實上不少樓盤也已經打定主意在“金九銀十”放手一搏，以區域底價為?“敲門磚”，盡管現在絕大多數待開樓盤對價格依然諱莫如深，但在不少樓盤扎堆、前期價格上漲比較快的區域，價格戰已經一觸即發。?

不光開發商在等待時機，不少持幣待購的觀望者也將“金九銀十”視作今年最好的出手良機。“本來上半年就打算買房結婚，就因為房價調控下跌預期加深，我把婚期都推遲了，這時買房還算首套。”買房人董小姐接受采訪時表示，她在觀望了3、4個月之后終于下決心盡快出手，“目前市場上真正合心意的產品還是不多，想買的項目要么不降價、要么搶不上，雙方家里希望我們在“十一”的時候辦婚禮，不能再往后拖了，最近看了南四環一個樓盤，整體感覺還不錯，雖然價格上離我的心理價位還有些距離，但是在沒有更好選擇的情況下也只能這樣了。”董小姐的心態，很大程度上也代表了目前剛需購買力的糾結。?

心態博弈?

政策堅挺促開發商拋棄幻想?

內憂外患撬動價格基石?

“從4月底調控以來，樓市成交驟降，商品房銷售量由每月7,000-8,000套的高位直降至3,000-4,000套，成交量腰斬令開發商應對無措，不敢貿然推出新盤，這使得新政出臺以來的5、6、7三個月僅有64個項目開盤，相當于去年一個月的開盤量，上半年供應量的大大減少，一個主要的原因是一部分原本計劃在二季度開盤的項目紛紛推遲亮相。如今，政策環境大致明朗，開盤也不可能一推再推，9、10月份成為開發商不得不開盤的節點。”中原地產董事總經理李文杰認為。?

多位行業人士分析表示，上半年不少項目延遲亮相的主要原因就是因為當時政策不明朗，或者抱有幾個月后政策會有新變化的期望，但是從這幾個月的市場形勢來看，調控政策短期內扭轉的可能性幾乎沒有，而對于一些開發商而言，推遲開盤意味著時間成本、機會成本與財務成本的大大增加，而眾多成本累積更使得一些實力稍遜的開發企業難以長期“硬挺”而最終“低頭”。??

“新政不是一兩天的事情，等待畢竟不是辦法，更多的開發商還是在努力搶占市場份額，這也跟企業本身的年度銷售目標有很大關系。再冷的市場開發商也只有面對，該賣還是得賣。”專家表示，另一方面目前很多開發商也已經感覺到了市場近期正在復蘇，因此搶先在9、10月開盤，也不失為明智之舉。?

市場判斷

低價新盤“逼宮”老項目后期?

由點及面整體降價趨勢可期?

“樓市供需從熱銷一下子轉入深度觀望，這種現象其實也不正常，而這種非正常的需求壓抑和存量積累帶來的必然是井噴式爆發。”亞豪機構副總經理高姍分析，購房人暫時擱置購房意愿主要是受到針對多套購房、異地購房的政策限制所致，由于城市吸引力帶來的人口紅利，使得北京的購房需求仍然保持剛性特點，同時購房力也仍然強勁。在壓力之下，購買力被短期抑制，成交量在震蕩中筑底，而一旦市場環境出現新的變化，比如政策松動、房價回落等，滯后的需求集中釋放有可能形成成交量的反彈。7月大興、房山的保利?茉莉公館、綠地?西斯萊公館以及萬科長陽半島等項目的低價開盤、逆市熱銷就很好的說明了這一點。?

然而，從目前來看，熱銷項目畢竟是少數，能否吸引更多的購房需求進場消費成為開發商面臨的首要問題。因此，9、10月份這一傳統的銷售旺季就成為開發商力爭的關鍵節點。從目前明確計劃“金九銀十”推盤的項目來看，過半為首次開盤的純新盤。專業人士分析，相比價格已推至高位的老項目后期，純新樓盤在定價上沒有任何負擔和壓力，在成本、合理利潤之上，綜合考慮與周邊在售項目售價相比，突出自身的性價比優質就可以了，因此弱市格局下純新盤定價往往偏低，這也是吸引購房人的重要因素。對于老項目后期，則要根據項目特質和開發商資金狀況制定針對性的營銷策略。極少數占據稀缺資源的珍貴收藏級項目，由于針對的目標消費客群購買力雄厚，項目本身的升值空間也很強，開發商預期值較高，一般情況下售價只漲不落。其余普通住宅、公寓類樓盤面對的客戶群比較廣泛，但多在政策影響范圍內，開發商只能選擇提高項目性價比的方式打動客戶，要么降低售價，要么提高項目附加值。在純新樓盤的低開壓力下，老項目面臨的定價壓力更加嚴峻，降價也成為唯一出路。?

專家表示，調控已過百日，對樓市的影響力主要體現在成交量的下挫上，價格變化并不明顯，“金九銀十”眾多樓盤的扎堆入市讓競爭更為激烈，在此微妙的形勢下，房地產市場很可能出現更為明顯的價格拐點，樓盤降價由點及面、由遠郊區傳導至城市外沿，最終形成整體市場的價格回落。

(王彥彥?編輯)