廣州退房潮初現 資金或流向周邊城市

今年以來，遏制房價上漲的樓市調控政策接踵而至，但廣州房價卻越調越漲，這種現象被業界戲稱為房地產頑固“高燒癥”。正在市民對房價下滑不抱有希望之時，10月15日，被稱為史上最為嚴厲的穗版“限購令”出臺，廣州成交量在隨后的幾天里應聲而跌。

那么，限購令能否真正治愈廣州樓市的“高燒癥”？在限購政策下，開發商又將會有怎樣的應對措施？有著住房剛性需求的置業者又會持有怎樣的心態？投資客的資金將流向何方？

豪宅按兵不動 新盤推遲上市

新政接踵而來，讓廣州樓價停止了上漲的步伐。對于上千萬元的豪宅而言，買家基本為三次或三次以上置業群體，也是限購的主要目標。但據記者了解，廣州豪宅暫時在價格上沒有任何松動，取而代之的是轉換經營方向，擴大目標群體。

海珠區某中心地段的豪宅目前價格為3000萬元/套，其負責人告訴記者，高端消費群體的暫時觀望不是因為價格太高，而是對于未來后市的暫時不確定。對于上千萬元的豪宅來說，降價作用不大，因此，該項目下一步會將目標買家定位為全國富豪，做一些全國推廣的活動。另外，在銀行限貸方面，開發商也會尋找境外的銀行，看看能否為買家提供一些貸款策略。

豪宅盤按兵不動，讓中檔樓盤“有機可乘”。天河某樓盤目前剩余尾貨不多，戶型都為70~90平方米的兩房、三房單位。據發展商透露，項目計劃在月底推出9.5折優惠，外送兩年物業管理費，“我們樓盤主要針對首次置業者，盡管受新政影響不大，但仍有一些買家對后市產生觀望情緒。所以我們只要適當做出折扣，買家就會動搖。”

而新政的接二連三出臺，也讓不少準備在年底開盤的樓盤放慢了步伐。天河某樓盤從今年下半年開始加緊趕工，其負責人之前曾表示，希望趕在國慶前開放，國慶后正式開賣。但該盤在國慶開放前夕剛好遇上新政出臺，真正登記的客戶不多。近日發展商向記者透露，市場都在觀望，正好在停工期好好看看市場。至于什么時候開盤，要等到市場回暖再說。

三周退69次 廣州退房潮初現

由于受到限購、限貸政策的影響，近期，廣州樓市開始隱現“退房潮”。雖然在十一黃金周期間，很多樓盤都號稱取得了優異的銷售業績。但在政策的影響下，最終的數據還是令人擔憂。

據相關機構對陽光家緣網簽數據的統計，自9·29樓市新政出臺以來，近三周時間里廣州已有69次退房記錄。其中，在各地紛紛出臺限購令、廣州也傳聞不斷的10月11日~17日這一周時間內，退房次數更是高達58次，占當中的絕大比例。其中退房量最多的是13日~15日，在“穗四條”出臺的15日，廣州退房達12次，而13日和14日則分別有20次和23次。

番禺某開發商人士告訴記者，真實的情況更加令人擔憂。“比如說，一些只交了定金但尚未正式簽約的客戶，其退房行為并不能在陽光家緣上顯示出來。”同時，記者了解到，近期熱銷的番禺某項目，雖然在9月底開盤以來銷售飄紅，但由于其中投資客比例龐大，新政出臺后，部分買家開始尋找渠道退房。

業內人士分析，當前市場上退房的案例，基本上都是由于政策變化引起的。包括首套房首付須超三成、三套房貸全面停止等規定，讓入市門檻大大提高，部分買家只能選擇離場；而限外令、限購令更是直接將部分超出條件的消費者踢出市場。

某國有大型房企負責人表示，該企業旗下一樓盤在9月下旬開盤，也有少量消費者受到影響。為避免出現退房，現在只能采取其他的付款措施，來降低購房者的壓力。

兩套產權“合并戶型”面臨尷尬

所謂“合并戶型”，是指開發商提供兩套可合成一套房的小單元，并提供兩套產權證，買家可將隔墻打通合成一套大戶型；有些開發商干脆在出售時將兩套小單元之間的間隔打通，以一套大單元的形式出售。“合并戶型”的出現，可以說是“時代”的產物。與目前市場上較為活躍的“N+1”戶型一樣，都是開發商為了規避前兩年的“70/90”限建政策而想出來的“妙招”，一度受到市場的高度歡迎。

雖然近兩年廣州已取消了出讓“70/90”地塊，但目前市場上還是存在一定數量的“合并戶型”產品。在10月15日“限購令”出臺之后，這些產品將面臨著尷尬的銷售局面。

番禺某大型開發商人士對記者表示，在限購令之下，這種產品可以說受影響最大。“一方面，它是大戶型設計，以滿足改善型多次置業需求為目的，受到了貸款的限制；另一方面，它有兩個產權證，又受到限購令的限制。而且，很多“合并戶型”產品在設計之初就是一套單位，雖然有兩個產權證，但功能無法分割，根本就不能分開來買。”因此，該人士表示，如果完全按照政策去執行，這種產品根本無法銷售。“或許只能等到取消了限購令，才能重新推出合并戶型了。”

而另一國有大型開發商負責人表示，其實，這種“合并戶型”產品在市場上的受歡迎度并不是很高。以他們旗下在海珠區新開的一個樓盤來說，在9月底推出的時候，購買“合并戶型”的消費者不到10人，僅占全部400多套單位的不到2%。“其他樓盤的情況就不太清楚了。我覺得，單純就這種產品而言，肯定是有影響的。但這種戶型在市場上的數量較為有限，不會對市場產生多大的影響。”

不同買家心態各異

首次置業：轉向近郊買房

盡管出臺了限購令，廣州樓市仍未見降價跡象。一些首次置業者只能祈禱房價下降，或者轉向郊區區域購房。

在海珠區工作的李先生，目前正被準丈母娘逼著買房。可現在海珠區的房價接近2萬元/平方米，番禺區房價也在1.2萬元/平方米以上，讓李先生束手無策。“現在看到國家出臺這么多政策，但房價卻沒有下降。看來只能跑到花都、從化這些區域買一套房當婚房了。”

換房族：暫時按兵不動

限購令一出臺，一些已有物業而需要換房的買家倍感不安。據滿堂紅數據顯示，10月15日~20日，滿堂紅新收的可售盤比10月9日~14日減少9.3%。業主李先生原本打算將一套物業出售，換一套大點的單位。但廣州細則出臺后打亂了他的計劃，現在他已到中介撤下了放盤的物業。

與李先生一樣的業主不在少數。據了解，目前很多換房族都是表示先觀望，以后再考慮換房。

炒樓客：不炒房炒商鋪

受限購令影響最大的是投資投機者，據記者了解，目前已有不少炒樓者轉向炒商業地產或黃金。在外企工作的王先生，其另一副業就是投資房地產，限購令出臺后，他不能再投資住宅，“我現正在瞄商業地產，同時關注金價等。”

新政探討

樓價將受打擊？廣州樓價難下調 長期仍看漲

最近，廣州出臺“限購令”后，據記者最新調查，并沒有發現開發商有降價促銷的跡象。滿堂紅研究部高級經理周峰認為，限購令導致以下一批客戶的流失：外地來穗且無法提供一年或以上社保繳費證明的客戶、必須申請第三套房貸款才能購房的客戶，目前這兩者至少占20%；此外還有猶豫不決的剛需客戶或改善型客戶等約占三成，故第四季度剩余的兩個半月，廣州一手和二手市場的成交量將比第三季度縮減三成左右。

但由于在過去的8月和9月成交量反彈，發展商資金壓力得到有效舒緩，故樓價短期內還是會繼續維持高位振蕩。只有等到12月下旬，在沖擊銷售業績的壓力下，發展商才有可能對項目采取降價促銷策略，但估計幅度不會很明顯。

中國著名金融證券專家、復旦大學金融資本市場研究中心主任謝百三教授日前表示，在人民幣升值過程中，會有大量資金流入中國，導致房地產和股票上漲，“最近人民幣升得太快了，股市就上來了。”

此外，也有地產人士表示，農村正在城市化，不斷有農民進入城市，加上每年大量的大學畢業生首選廣州等一線城市，這也將導致城市房地產繼續上漲。

對成交量影響？成交大降 年底或下滑4~5成

據搜房網和網易房產統計數據顯示，廣州“限購令”出臺后的三天里，一手房網簽量僅1300多套，還不到新政前三日3500多套的五成。

根據網易房產監控的廣州國土房管局陽光家緣數據，新政頒布后的第一天（即10月16日），廣州一手住宅網簽702套，與10月15日1973套的成交量相比足足回落了65%。而10月17日網簽數量再次下滑，僅為308套，為“限購令”前一天的15.6%。另據搜房網數據監控中心最新統計，10月18日，廣州樓市93個項目共簽約了336套住宅，相比新政細則推出前四天的日網簽情況，出現了跳水式的下降。相比10月11日下降了69.2%，跌幅達7成。

中地行發展研究部總監吳榮超表示，限購令剛出臺4天，加息又再次來襲，有著住房需求的置業者在政策組合拳的重壓下，將會再次被陷入觀望期，在這種情況下，一手房的成交量肯定會走下滑路線。

滿堂紅研究部高級主任肖文曉預計，今年年底廣州一手樓市成交量將較新政前減少4~5成。同時，肖文曉認為，本次加息主要是為了應對負利率、通脹壓力增大的宏觀經濟現實，并非專門針對樓市。

知名房產專家韓世同表示，本次提高存貸款基準利率標志著加息周期的啟動，對樓市的影響非常大。“基準利率上調將影響著供房一族，并且對開發商的資金鏈產生很大的沖擊，形成樓市二次調控的疊加效應。”

近郊盤迎來春天？周邊區域或成投資客新目標

馬小姐近期準備辭職，正式加入專職炒房行列。對于近期出臺的一系列政策，特別是廣州出臺了“限購令”，她沒有表現出絲毫的擔憂，“我的目標是周邊沒有限購限制的城市。”而對于限貸政策，她也表示總有辦法去規避。

據了解，此次“限購令”的控制范圍，不包括增城、從化兩市，以及臨近的佛山市場，這些區域或將因此而受惠，吸引原先活躍于廣州十區的投資客到來。

“在通脹壓力不斷加大的情況下，投資物業成了資金避險的一種選擇。廣州實行限購，那么這筆資金肯定要尋找新的出路。”有開發商人士表示，在這種情況下，增城、從化將吸引不少投資客的目光。

此外，在廣佛地鐵即將開通的情況下，佛山市場也同樣可能因此受惠。“相比廣州的高房價，佛山樓價還是相對較低。在廣佛同城化不斷推進的情況下，其升值空間相當大，也將成為限購令下投資客的新目標。”

投資資金流向？股票、黃金、商業地產投資趨旺

廖小姐的買房計劃最近戛然而止，由于手中已有三套房用于出租，她成為新政打擊的目標，手頭的閑錢只能尋找新的投資方向。

最近一份調查數據顯示，目前廣州市場的買家群體中，首次置業買家僅占40%，投資或短期炒房的買家占了30%。專家認為，在樓市調控之下，市民手頭的閑錢可能將轉向股票和黃金市場。中國工商銀行（601398）日前發布2010年第三季度“工行投資理財指數”顯示，投資理財意愿指數止跌回升至99，表明城市居民在投資理財的的意愿方面開始出現積極變化。從產品看，城市居民持有股票和基金的比例大幅增加，同時，未來6個月內城市居民意向購買股票、基金、黃金和銀行理財產品的比例上升。

除了購買理財產品外，限購令出臺后，很多投資者將目光投向商業地產。因為宏觀調控的范圍并不包括商業地產，無論是第幾次購買商鋪或寫字樓，首付都必須5成，但都能貸到款。

記者從多家地產公司了解到，新政出臺后，不少地段的商鋪銷售異常火爆。著名學者葉檀認為，由于商業地產與實體經濟關聯度較緊，加之商業地產的稅費已到達一個高點，從中長期來看，商業地產仍然看好。

二手樓市動向？業主轉售為租 買家暫停購房

廣州“限購令”出臺后，從持有多套房的投資客反映來看，長線投資出租占據一定市場份額。沈銳培表示，從目前了解到的情況來看，二手房業主急于出手的不多，因為不少人認為，在“限購令”影響下，賣了可能買回來更難，特別一些高端物業集中的地段更明顯，很多業主干脆轉售為租，不愿出手，“如果一手房下跌，二手房業主心態會有變化，但也很難再返價。”

此外，各地執行細則將陸續公布，令三季度在季節性因素支撐下稍有起色的二手樓市，可能再度步入盤整期。合富置業市場部梁燕明表示，剛剛過去的十一黃金周中，部分在中秋前夕聲稱計劃在國慶長假購房的市民，受新政影響出現觀望情緒，一些投資者和預算不足的自住買家率先暫停購房計劃。

梁燕明同時表示，“二次調控”政策一出，逼使投資者和首付預算較低的用家離場，市場再度出現觀望氣氛，預計在第四季度二手樓市或將進入新一輪的調整。

數據速遞

限購令效應顯現 一線城市成交降

上周，陸續有福州、廣州、南京、天津等多個城市頒布調控細則，“限購令”均成為其中的重要條款。“限購令”對各地樓市的影響效果不一，中原集團研究中心高級經理劉淵認為，隨著近期更多地方細則陸續出臺，預計國內房地產市場就將迎來新一輪回調。

據中原監測9個重點城市住宅成交量數據，總體來說較十一黃金周有大幅回升。但在“限購令”下，上海、深圳和杭州3個城市上周成交量較9月最后一周分別有1成、6成和5成的下降幅度。

迄今為止，包括一線4大城市在內的13個城市出臺了住宅“限購令”，深圳政策最為嚴厲，對市場的影響亦最大。根據中原的調研數據顯示，4月調控政策出臺后，深圳購房者中非首次置業者約占4～5成。另外，自今年5月起實施限購后，北京與同期尚未實行限購的滬、深兩市相比，市場回暖步伐較慢。9月一手住宅成交量仍略低于4月水平，而同期滬、深兩市已有3成的增加。另一方面，北京5～9月數據顯示，“限購令”對價格變化幅度和成交量谷底沒有額外影響。

劉淵表示，各地“限購令”的實施已使部分投資客需求受到遏制，并迫使部分首次置業者延緩入市。估計未來各地樓市將步入觀望階段，各地住宅成交量將維持在一個較低的水平，市場回暖步伐較受到較大遏制。