受益一二級土地聯動 城投類個股表現良好

受益于一二級土地市場的聯動，在房地產調控政策之下，以渝開發、中天城投、合肥城建為代表的城投類個股表現更為良好，呈現出較強的反彈爆發力。

據中國證券報7月21日報道，在今年的房地產調控政策中，增加土地供應已經成為控制房價的重要舉措之一。為實現土地順利上市交易，土地一級開發市場越發活躍起來。由于土地一級開發大多數由具有政府背景的城投公司“操刀”，而擁有一級開發資質也意味著在拿地環節擁有更多的優勢，從而使城投公司受益于一二級土地市場的聯動。

“這種聯動優勢主要體現在一級開發商對土地的管線布局和基礎設施比較了解，在拿地上有信息優勢。”國金證券研究員曹旭特指出，一級開發商還有可能參與招拍掛資格的制定，在拿地環節也具有更多成本優勢。而且一級開發商通常具有政府背景，一般的房地產二級開發企業很難進入這個領域。

除了拿地優勢外，一級開發商的盈利模式也十分清晰。“一級開發主要通過拆遷、土地平整等將生地變為熟地。在達到出讓標準、完成土地招拍掛后，按照事先約定的比例與政府分成，而分成的比例也會按照拆遷難度和土地位置來具體約定。”某地產業內人士表示。

曹旭特指出，“一級開發的利潤率沒有二級開發那么高，一般與政府約定的利潤率水平在8%到10%之間。通常在土地出讓后，還會和政府按照約定比例進行分成，從而實現土地增值收益。”

以中天城投為例，公司擁有在貴陽市云巖區漁安、安井片區9.53平方公里土地的一級開發資質。根據約定，這部分土地經整理達到七通一平要求后可用于商業開發，土地出讓收益以及片區城市建設配套費支付投資成本后的剩余部分，由省政府與公司按照3:7的比例進行分成。中南建設(000961)和高金食品(002143)進行土地一級開發也可以拿到七成的土地增值收益。

不僅如此，一些地方政府還對一級土地開發商許下保底收益承諾。例如云南城投(600239)就與昆明市政府按照5:5的分成比例，劃分扣除一級開發總成本及相關稅費后的土地純收益，且保底收益率為5%，不足時由政府補齊。

再加上由于去年天量信貸投放，地方融資平臺的貸款風險開始受到管理層的重視。今年6月中旬，國務院下發文件要求清理地方融資平臺。一旦融資收緊，土地儲備和賣地收入就成為地方政府應對的首選方式。

分析人士指出，土地財政一直是一些地方政府的重要收入來源。在地方融資平臺收緊的情況下，地方政府為了給巨額的債務埋單，就更加依賴賣地收入。這也在一定程度上加快了土地一級開發速度，從而給從事一級開發的城投公司帶來機遇。而城投公司憑借此優勢進入二級開發領域，也增厚了公司的業績。

機構青睞城投股

房地產板塊自7月初探底之后便展開一波反彈。申萬房地產行業指數近10日來漲跌幅為8.73%，在23個行業中位居第6位。板塊之中，以渝開發(000514)、中天城投(000540)、合肥城建(002208)為代表的城投類個股表現更為良好，呈現出較強的反彈爆發力。

渝開發7月1日至今的漲幅已經達到32%；而自6月17日起，中天城投股價便出現一波明顯上漲，至今漲幅已經達到38%；其他如合肥城建、黑牡丹、云南城投等個股近段時期表現同樣較為優異。

業內指出，城投類股票近期的火爆走勢與市場對于其業績的良好預期有關，這些公司多處于二三線城市，受地產調控影響相對稍小，而其本身土地儲備豐富，加上政府大力發展區域經濟，因此業績鎖定性較高。

由于今年有項目交付，結轉收入并確認利潤，合肥城建預計今年上半年凈利潤同比增長380%-430%；京投銀泰(600683)預計中期凈利潤為1.15-1.25億元，同比增長500%-550%；津濱發展(000897)也預計上半年凈利潤為3,500萬元-4,000萬元，同比增長304%-361%；中天城投預計上半年業績增長。

不僅市場表現良好，在二級市場上，城投類公司也得到了眾多機構的青睞。

渝開發一季報顯示，前十大流通股股東合計持有約4.29億股股份，占公司實際流通A股的62%之多，公司的前十大流通股股東除去重慶市城市建設投資公司之外，幾乎全部為基金，華夏系旗下三只基金華夏策略、華夏紅利、華夏大盤共計持有渝開發1200萬股。

同樣，中天城投前十大流通股東清一色全是基金、社保等大機構。一季報顯示，有四只基金一季度新進該股，其中華夏盛世精選增倉近800萬股，位列第一大流通股東；中國再保險普通保險產品、泰達荷銀市值優選、中國財產再保險普通保險產品等均為新進；全國社保基金一一零、一零七組合也名列其中。

其他如云南城投、津濱發展、合肥城建等同樣獲得包括基金、保險甚至社保基金在內的機構的廣泛進駐。

不確定性閃現

盡管存在明顯優勢，但城投類房地產公司同樣存在一定風險。

“除了土地一級開發項目利潤率較低之外，當前房地產調控政策短期之內難以松動，一定程度上造成了各地土地價格回落、土地流拍率上升等問題，這對于依賴土地出讓的城投類公司來講，面臨著無法順利回收資金的風險。”一位業內人士表示。

與此同時，城投類公司所從事的一級開發項目，前期投入較大，開發周期較長，并且在開發過程中存在著拆遷補償成本增加、拆遷周期超出預計時間計劃等不確定因素，會導致項目開發成本增加，因而存在一定的不確定性。

而這種不確定性也使城投類上市公司的業績呈現巨幅波動。綿世股份(000609)日前預告今年上半年業績首次出現虧損，凈利潤約虧損350-400萬元，公司稱，公司的土地一級開發業務正在進行之中，2009年底上市拍賣的地塊尚未滿足收入確認條件，未結轉利潤。綿世股份2009年度實現凈利潤1485萬元，同比下降89%；其2007、2008年兩年凈利潤則分別達到了1.42億元和1.38億元。

另一城投公司新疆城建(600545)，2009年度實現凈利潤1.55億元，同比增長259%，但今年一季度業績突現下降，凈利潤虧損514萬元，同比下降134%。

除此之外，城投類公司還承受著巨大的融資壓力。

城投類公司資金來源主要來自于開發貸款、外資、自籌資金和土地轉讓收益等。當前，地產股的再融資一直未啟動，而在調控政策之下，銀行為控制風險，惜貸情緒濃烈；同時，國務院6月份發布通知要求各地加強地方融資平臺管理，作為地方融資平臺的城投公司也面臨著較大的政策風險。“這些因素使資金鏈本就趨緊的城投公司面臨著巨大的資金壓力，增加了財務風險。”一位人士稱。

受調控政策影響，房地產類上市公司股票萎靡不振了近3個月時間。不過自6月中旬起，城投類公司股票卻掀起了一波反彈的高峰，并帶動整個地產板塊從7月初開始了反攻。

顯然，在資源價值凸現的時候，城投類公司土地一級開發能力的先天資質無人能及，而在二級市場上的拿地成本優勢也開始顯現。在一二級土地市場聯動的影響下，城投類公司股票已經成為機構的新寵兒。

(王彥彥 編輯)

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