日本地產稅收調控如何影響房地產價格波動

最近國家相關部門再次把房地產宏觀調控政策提上了議事日程，矛頭直指房價。我們曾經大量地從人口演進的角度對房地產市場的中長期趨勢進行案例研究，現在從政策影響的角度加以探討。

一般說到日本的地產泡沫，我們以為現在許多的分析都片面強調了日本80年代中后期的歷史影響，即認為日本的房地產價格大幅上漲是從那個階段開始的，且完全是出于日本政府錯誤的貨幣政策的導向。事實上，日本的土地價格從二戰后的經濟恢復開始就持續快速上漲，而日本政府早在1969年開始建立了單獨的房地產稅收體系，根據各時期的不同經濟目標，通過稅收政策對土地價格進行直接干預，且在長達15年的時間里，成功做到了使土地價格以一個相對穩健的速度緩步上漲。詳讀那段歷史和其所處的背景，甚至其中一些細節，如中央政府和地方政府之間的博弈，同當今我們所面臨的情況都有強烈的相似之處。

日本

日本的土地價格可以分成明顯的三個階段：1969年以前的自由放任期，1969-1985年前后的均衡上漲期(70年代的大幅波動更多是出于石油危機帶來的影響，在此期間日本政府對土地價格積極調控)，以及1985年以后的均衡打破期。

盡管日本地方政府的財政收入中有2/3依賴于持有地產的稅收及轉讓時的居住稅，但出于種種原因，日本地方政府在計稅時嚴重低估了稅基。每年年初日本自治省發布一個全年的官方地產估值，而地方政府用于征物業稅的稅基卻不足這個官方估值的50%。且越是土地價格高的核心地塊，低估的程度越是嚴重。1991年盡管全國平均是官方估值的36%左右，但是東京的中心區只有21.9%，大阪只有14.6%，而其他地方政府都在50%以上。

日本的地產稅收制度相比同時期其他工業國家最大的特點，是對于定義為短期持有的物業轉讓征收高額的懲罰性資本利得稅，而物業稅的征收卻相對較低。對比中國在這幾年的調控中經常采用的營業稅調整(本質上就是對資本利得稅的替代)，和采用的年限劃分方式，模仿日本調控模式的痕跡非常明顯(資本利得稅的調整是日本地產稅調整最重要的工具)。而這種鼓勵長期鎖定物業持有的征稅模式，被普遍認為是在長期漲價預期下導致所有者持有物業避免轉讓的重要原因。

從歷史借鑒中，我們認為有四點可幫助我們對房地產調控下的中長期趨勢進行判斷。

一，基本的長期趨勢是由經濟和人口的發展趨勢決定。中國過去十年的房地產和土地價格上漲，更多的是制度解放和結構因素(不可能價格上漲不伴隨投機，差別只是結構性因素多點還是投機因素多點)，類似日本在1969年以前房地產價格的瘋狂上漲，表現為量價齊升。

二，當經濟增長逐漸失去新的動力，開始穩定在相對原先較低的水平上時，地產價格的波動開始進入第二階段，政府開始擔憂快速上漲的土地成本對居民生活和經濟發展的不利影響。此時，地產價格會頻繁成為政府調控的直接目標，而稅收(物業稅，契稅，營業稅等，我們在2009年的房地產波動中已經領教了稅收政策對價格的直接影響)，將會是政府實現目標的主要工具，且稅收的調控工具是有能力維持地產價格的穩定。這種調控就構成了波動的中周期。

三，由于中央政府和地方政府的博弈長期存在，地方在執行中央政策時會有意松動，因而中央的政策往往都會是偏緊的，而地方政府往往都能找到方法緩和政策影響，避免本地土地價格下跌，其中最容易有彈性的就是持有地產的物業稅的估價基礎。因而在地產價格沒有出現下跌下，所有者會傾向于鎖定物業持有，因此在這一階段會表現為量縮價升，在這一機制上，我們可能會發展的模式和日本非常接近。

四，壓低匯率增加出口的發展模式，對于資產市場是一顆危險的定時炸彈。日本政府就是在被迫大幅升值后才手忙腳亂地猛降利息以緩和對出口的影響，最終打破了通過稅收政策15年以來保持的地產市場的價格均衡。