房地產業在制度變革中尋求新平衡

業內專家指出，陸續出爐的樓市調控政策日益注重長效機制，房地產市場也將在制度性變革中尋求新的平衡。

據中國證券報12月28日報道，在漲價和調控聲中，我國房地產市場即將走過2010年。這一年，商品房銷售額有望突破5萬億元，創歷史新高；這一年，房企奪地大戰頻頻上演，地王再度涌現；這一年，政府調控連出重拳，土地出讓、保障房建設等制度性變革逐步啟動……

在限購、加息等抑制投資與投機型購房需求政策的影響下，國內主要城市的商品房銷售量增幅已有所放緩；與此同時，受開發投資慣性增長的影響，新房開工和竣工量大幅上升，隨著供給的擴大，預計2011年房地產市場供求緊張局面有望緩解。業內專家指出，陸續出爐的樓市調控政策日益注重長效機制，房地產市場也將在制度性變革中尋求新的平衡。

政策給力制度漸變

2010年注定會在中國房地產市場的發展歷程中留下印記，“史上最嚴厲”的調控政策先后數次降臨房地產市場，也在調控中探索房地產制度性變革的方向。

為遏制房價過快上漲，堅決遏制投資投機性購房，從年初起，“國十一條”、“國十九條”、“新國四條”、“新國十條”、“新國五條”等一連串政策組合拳接踵而至，首套房首付提高、二套房首付、利率提高、三套房停貸、限貸、限購……同時，相關部門和地方政府的配套措施也數不勝數，兩輪調控政策都集中在抑制投機性需求、增加供給、加大保障房建設力度和加強房地產市場監管等幾個方面。

歷數今年以來的住房調控政策，從性質上看，可以細分為金融、稅收、土地、保障房建設等。

金融調控政策方面，政府通過差別化的信貸政策，甚至推出“限貸令”來限制和打擊住房投機行為，并且加強對房地產資金的使用監管；稅收調控政策方面，通過差別性稅收機制，加大對住房投機行為的稅收征管；土地調控政策方面，大力增加土地供給，特別是中小型商品房和保障房的用地，要求中小型商品房和保障房的用地不得低于全部用地面積的70%，加大對土地閑置的查處和懲罰力度；保障房建設方面，增加財政的投入力度，今年全國保障性安居工程的投資總額預計為7,800億元，中央財政792億元專項補助資金用于保障房建設，同時使用金融、稅收、土地等多種優惠政策來推動保障房建設力度。

盡管房價并未明顯“掉頭向下”，但“給力”的調控政策仍在一定程度上抑制了房價的過快上漲，而更值得期許的是，在調控過程中，關于房地產的制度性變革也在悄然進行。

眾所周知，我國房地產既具有社會民生屬性，也是宏觀經濟的關鍵性領域，房地產業一直以來都被賦予“支柱型”產業的重任，也正是在這個博弈過程中，房地產市場投資“過熱”、房價不斷上漲。不過，從政府頻繁的政策組合拳以及相關部委近期的表態可以看出，房地產業未來發展將逐步“去經濟支柱性”，轉而更加注重其民生屬性，這也成為未來對房地產政策取向的重要前提。

伴隨著對保障房建設的空前重視，我國房地產市場也正逐步向商品房和保障房市場雙軌制的模式發展和完善。過度市場化和保障房建設的落后被認為是我國住房制度存在的突出問題，在12月召開的中央經濟工作會議上，關于房地產市場的問題重點落到了住房保障體系的建設上，會議提出“逐步形成符合國情的保障性住房體系和商品房體系”，“兩元化”模式并舉無疑將使房地產市場走出更為健康、理性的軌跡。

此外，市場最為關注的房產稅問題也成為政策留給未來的最大懸念，在越來越高的呼聲中，相信房產稅的推出只是時間問題。而伴隨著房產稅的出臺，房地產制度的另一重要問題——土地財政問題以及中央政府和地方政府的財政分配問題，也許就會迎刃而解。

開發升溫供給改善

嚴厲的調控有效遏制了投資和投機型購房需求，但并沒有“澆滅”開發商的投資熱情。新房開工量創歷史新高意味著未來一段時期內，房地產市場的供給有望明顯改善。

國家統計局數據顯示，今年前11個月，全國房地產新開工面積累計達14.51億平方米，同比增長48.71%。前9個月的新開工面積就已經超過2009年全年水平。業內人士分析，新開工面積將有望在2011年中期陸續形成供應，屆時樓市供求關系將得到極大改善，庫存壓力也會隨著加大。

縱觀各月數據，除了11月單月的異常值外，今年其他各月的房地產新開工面積的同比增幅均在40%以上。繼4月底出臺第一輪調控政策后，5月全國新開工面積的同比增幅達到102.56%，6月的單月新開工面積更是達到1.9億平方米，成為近十年來單月新開工面積的最高值。地產商的開發速度并沒有隨著政策出臺而放緩腳步。

事實上，2009年樓市銷售火爆，市場供不應求，各開發商就已加快了開發節奏。在房企披露2009年年報時期，不少開發商就陸續上調了2010年的新開工計劃。萬科在年初預計2010年新開工面積855萬平方米，較2009年開工面積增長52.5%。香港上市公司中國海外發展今年預計新開工面積900萬平方米，銷售面積不少于480萬平方米。金地集團同樣大幅調高新開工計劃，計劃新開工面積388.85萬平方米、計劃竣工面積190.8萬平方米，分別較2009年大幅增加175%、91%。

(毛崇才 編輯)

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