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29日有關部委再次出臺五項針對房地產調控的舉措，新一輪房地產調控再度升級。預計新政將給樓市帶來立竿見影的效果，房地產市場將出現再度降溫。
據證券時報9月30日報道，繼近日有關部委相繼出臺房地產調控有關細則后，昨日，為鞏固房地產市場調控成果，國家有關部門再次出臺五項舉措，分別從信貸、稅收、土地等方面提出更嚴厲措施，同時對地方政府提出了更明確要求，新一輪房地產調控再度升級。
業內人士認為，在中秋小長假各地房地產市場有所回暖、國慶長假將至，而歷來這一階段都是樓市銷售旺季的情況下出臺新一輪房地產調控新政，管理層的時機把握顯得微妙而精準。同時，與“新國十條”相比，新政調控意圖更加明確，打擊力度更大，表明了調控政策會根據市場異動隨時調整。新政將給樓市帶來立竿見影的效果，房地產市場將出現再度降溫，預計今年第四季度，重點城市的商品住宅成交量將比8－9月份略有回落，房價上漲的動力減退，基本上將會以盤整和小幅波動為主基調。
房貸全面收緊
新政提出，各商業銀行暫停發放居民家庭購買第三套及以上住房貸款；對不能提供一年以上當地納稅證明或社會保險繳納證明的非本地居民暫停發放購房貸款。對貸款購買商品住房，首付款比例調整到30%及以上；對貸款購買第二套住房的家庭，嚴格執行首付款比例不低于50%、貸款利率不低于基準利率1.1倍的規定。各商業銀行要加強對消費性貸款的管理，禁止用于購買住房。
與“新國十條”中，只要求房價過高城市有選擇性地暫停發放第三套及以上房貸和限制外地人購房貸款的政策相比，新政擴展到了全國范圍，將有利于打壓投資投機性購房，尤其是外地投資投機者。
同時，對于首套房，也由此前的90平方米以上房貸首付款比例不得低于三成，90平方米以下最低首付可為二成，變成了沒有面積限制地全面調至三成及以上。
北京中原三級市場研究部總監張大偉認為，目前貸款購房占二手房及商品房總比為五至六成，其中，首套房的占比為貸款人數中的70%，占整體購房人群比例為四成左右。這部分人群將全部需要增加一成首付，按照一套房150萬計算，需要多支付15萬－20萬的首付款。
另外，新政還提出，房價過高、上漲過快、供應緊張的城市，要在一定時間內限定居民家庭購房套數。此前北京的限購令或在上海、深圳、杭州等城市執行。
房產稅試點加快
新政提出，要加快推進房產稅改革試點工作，并逐步擴大到全國。
昨日，有業內人士向證券時報透露，房產稅在重慶和上海的試點方案最快10月底推出。具體細則他未透露，不過預計初期稅率并不高。
上海易居房地產研究院綜合研究部部長楊紅旭也認為，房產稅試點方案近期推出的可能性較大，但是開始時稅率不會很高，如上海有可能按房屋價值的0.8%左右，可能采取累進制。而稅基在初期面不會寬，第一套房可能免征，二套房也要分自住和投資兩種情況，一般對二、三套以上或豪宅征稅是大體方向。
另外，新政還提出，調整住房交易環節的契稅和個人所得稅優惠政策。財政部昨日發布通知稱，對個人購買普通住房，且該住房屬于家庭唯一住房的，減半征收契稅。對個人購買90平方米及以下普通住房，且該住房屬于家庭唯一住房的，減按1%稅率征收契稅。同時，對出售自有住房并在1年內重新購房的納稅人不再減免個人所得稅。
北京大學房地產研究所所長陳國強認為，這是運用稅收手段對自主和投資性購房人加以區別，契稅減半征收的優惠政策與上述首付比例提高的政策形成對沖，避免對真正的自住購房需求者造成誤傷，減小政策對他們的沖擊。
加大懲處力度
新政提出，各地要立即研究制定貫徹落實“國十條”的實施細則，已印發實施細則的地區，要根據最近國家有關部委出臺的政策措施進行調整和完善。嚴格實行問責制，對政策落實不到位、工作不得力的，要進行約談，直至追究責任。
陳國強認為，新政不但對地方政府提出了明確要求，嚴格問責制將使之前部分執行不嚴的省市出現明顯改觀。同時，對房地產企業的囤地、捂盤等行為也提出了各項懲罰性措施。
新政提出，加強對土地增值稅征管情況的監督和檢查，重點對定價明顯超過周邊房價水平的房地產開發項目進行土地增值稅的清算和稽查。對房地產開發企業土地閑置、改變土地用途和性質、拖延開竣工時間、捂盤惜售等違法違規行為，要暫停其發行股票、公司債券和新購置土地，各商業銀行停止對其發放新開發項目貸款和貸款展期。
·各方聲音·
湘財證券地產行業研究員張化東：這些措施可以說是二次調控，顯示樓市調控在進一步加碼。往年10月都是樓市量價齊升時期，在國慶前出臺這一政策，顯示了政府調控樓市的決心，調控政策嚴格執行的可能性大大加強。可以預見的是，2010年全年的商品房銷售額較2009年銷售峰值有所回落。此次措施的出臺也將對地產股形成打擊，短期來看地產股將進一步調整。
中央財經大學稅務學院院長湯貢亮：雖然在保有環節征稅已成為政府有關部門、學界的共識，但由于評估和征管方面存在較大難題，房產稅在多個省市“空轉”近7年。如進入試點實征階段，關鍵是要制定相關法律法規，如規定減免稅額度等。當前各相關部門應盡快達成共識，把“空轉”的經驗歸納成一個科學完整的體系，加快房產稅推行。
五礦證券首席經濟學家兼研究所所長劉德忠：這些措施表明了政府調控樓市的決心，基本符合預期，調控政策將被嚴格實行。由于地產股前期調整幅度已大，已反映了大部分的調控預期，因此短期地產股雖然將有所調整，但幅度不會太大。大盤短期或有調整，但難以出現類似4月份的連續大跌，大盤整體調整空間不大，投資者不必過分擔憂。
深圳市太和投資管理有限公司投資總監王亮：這些調控措施不是特別嚴厲，本質上還是針對以前政策的強調與重復。正如之前中央強調的一樣，不是缺政策，而是缺乏對房產政策的執行力度。這些調控措施對于地產板塊不是利空而可能是利好，因為市場都在擔心更為嚴厲的調控政策，停止三套房貸還算不上特別嚴格，因為這只是基于需求面的調控，也就是讓炒房的人更難、成本更高。但地產調控幾年下來，最有效的手段還是增加供給，也就是供給面的調控。地產股目前的估值基本反映了市場上所有可能調控的悲觀情緒了，政策一出，周四A股的地產類股票可能直接觸底反彈，低開以后迅速高走。
中央財經大學稅務學院汪昊：稅收調控并沒有起到抑制房價的作用，征收于房地產經營環節的稅收必然全部轉嫁給購房者。如對房地產開發商進行土地增值稅的預征和加強清算，對二手房轉讓加強個人所得稅、土地增值稅、營業稅的征收等，都必然導致價格進一步上漲，并由購房者負擔。因此，應該降低經營環節稅負，增加保有環節稅負。
(毛崇才 編輯)
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