交行不懼房價大跌,上半年房貸增速20%

就在交行副行長錢文揮8月19日在中期業績發布會上稱“若房價下跌50% 交行個貸不良率僅增1.2%”之后沒幾天,銀監會下達了“封口令”。

《投資者報》獲悉,監管層日前發出通知,要求銀行不單獨對外披露房貸壓力測試結果。

業內人士稱,一向鼓勵銀行充分披露信息的監管層,這次一反常態要求銀行緘言,市場人士分析,這與房價折半對銀行影響大小的爭論有很大的關聯。農行高級經濟師何志成也認為,房價真要腰斬一半,對于銀行而言是不可承受的災難。

與業內人士的擔心呈鮮明比照的是部分銀行對房貸熱衷依然。

交行中報顯示,其房貸(包括開發和按揭)增速達到20%,遠遠高于全部貸款12%左右的增速。

調控漸緊對房貸青睞不減

年初,伴隨著大量房地產調控政策的陸續出臺,宏觀決策明朗嚴謹,調控力度嚴厲具體,覆蓋涉及稅收、土地、住建、金融等多個方面。三令五申的主要目的,即抑制投機購房行為。

銀行方面收緊信貸,央行多次上調存款準備金率,又如一套房利率折扣上漲,二套房上浮1.1倍利率,停止三套房貸等。在購房條件的限定上,控制境外人士和外地人購房,購房需要提供一年的完稅證明,或者社保證明等。從之前的“認貸不認房”到如今的“認房又認貸”,由征信報告的審查到與住建委聯網的“鑰匙盤”,購房者名下貸款與全款購買的房產全部可查。

“現在的購房成交量肯定是有影響,而且影響非常大。”據北京某外資銀行的房貸部人士介紹,原先“用銀行的錢去投資”的投資者由于無法貸款買房,全款壓力又大,減少了不少。現在市場上真正需要房子的買房者開始占比增大,政府的宏觀調控給當今的房地產降溫不小。

這對大多數銀行的房地產貸款產生了影響。不過,從已發布中報的7家上市銀行房貸情況來看,交行房地產貸款沒有減速的跡象。數據顯示,其今年上半年的房貸增速高達20.8%,不僅高于同為國有大型銀行的建行(建行房貸增速14%),同時亦高于7家銀行房貸的平均增速16%。

房產開發貸款猛增

在開發貸款和個人按揭中,房地產調控對前者的影響顯然更大,這也是大多數銀行的房貸今年上半年僅僅局限在個人按揭上、而對開發貸款有所控制的深層次原因。

數據顯示,7家已發中報的銀行,上半年開發貸款與個人按揭的增速,分別為8.84%、17.45%,在國家進行調控的大背景下,絕大部分銀行在開發貸款上,顯然有所控制。

然而交行例外。

在其今年上半年20.8%的房貸增速中,開發貸款的增速高達21.19%。建行上半年房貸增速雖然也有14%,但主要是按揭增長(17.6%),開發貸增速還是很低的(僅5.6%);交行則不同,開發貸款增速甚至高于按揭的增速。

央行一季度貨幣政策執行報告披露的數據顯示,截至今年3月末,房地產貸款余額占各項貸款余額的20.1%。獨立經濟學家謝國忠在接受《投資者報》記者采訪時表示,目前銀行的總貸款中,大約有17%~18%是貸給了地方政府,地方政府一般都以土地作抵押,加上這部分,銀行資產接近一半與房地產有關。房價下滑肯定要波及到地價,房價下滑對銀行的資產質量影響巨大。

在談到房價跌50%對銀行的影響時,謝肯定地表示:“實際的影響肯定比銀行做的壓力測試要大得多。”他說,假定貸款抵押的土地降價一半,很多相關因素的問題暴露出來,這就連累了眾多的行業。

謝認為,土地掉價“也許掉一半都不止”。那么,與抵押有關的貸款收不回來,到處的爛尾樓無法處理,相關行業難逃波及。“現在的很多中小企業貸了款也是去買房,潛在的風險難以想象”。

在建行的中期業績發布會上,其董事長郭樹清還把開發貸款5.6%的低速增長視為信貸結構調整的突出成效加以重點詮釋,而在交行的高管眼中,他們看待開發貸款的風險,則要樂觀得多。

專家認為房貸風險不可小覷

交行在房貸上的高歌猛進,可以說是源自于對房貸壓力測試結果的“良好”數據。其最近進行的壓力測試結果稱顯示,在房地產下跌50%的極端情況下,交行對公房地產貸款不良率上升約1.6個百分點,個人按揭不良率增加約1.2個百分點。這也正是錢文揮認為“影響不大”的核心論據。

盡管銀行對于極端情形下的壓力測試結果顯示對銀行的影響好像不大,但業內專家卻難以認同這樣的結果。

“房價跌50%,我認為銀行挺不住。”經濟學家韓志國8月23日在接受《投資者報》采訪時認為,房價跌50%意味著高價買的、在去年買的、今年上半年買的資金都套死了,肯定就會有很多人賴賬了。

據央行統計數據顯示,2009年全年,我國個人住房貸款新增將近1.4萬億,加上2010年上半年新增的8703億,個人住房貸款過去一年半中新增量達到2.27萬億。而2009年很多人首付比例也就一到二成,房價下跌50%,大量棄供是可以想象的。

“銀行敢說影響不大,主要還是他們認為不可能跌成這樣。”韓如此認為。

從房價下跌10%、20%到30%,再到50%,2010年以來房貸壓力測試在監管層的要求下步步加碼。“現在的銀行業在為危機做準備,他們已經在考慮最壞的結果。”韓說。

而在銀行業內人士看來,房價下跌50%,還絕不僅僅是斷供的問題。農業銀行高級經濟師何志成在接受《投資者報》記者采訪時認為,“說房價下降50%對銀行影響不大,只能說明現在銀行家的視野還很狹窄,僅從斷供的角度去分析銀行的壞賬比率這顯然不科學,也不靠譜。”

何認為,中國的房產結構和資產狀況決定了即使出現房價大跌很多人也未必會選擇斷供,問題的關鍵在于,一旦房價大幅下跌,經濟趨冷、供給與就業減少等系列問題,最終必然指向經濟降溫,并導致銀行關聯項目(鋼鐵業、家電業、汽車業、建材業等)貸款出現很大比重的壞賬。

“這是不可承受的災難。”房價下跌50%的后果,何用“災難”二字概括。