menu-icon
anue logo
熱門時事鉅亨號鉅亨買幣
search icon

時事

日本那麼小 為什麼東京房價反倒20年不漲?

鉅亨網新聞中心 2016-09-25 22:10


和訊網消息,目前的中國百姓的日常生活幾乎已經被房價裹挾,而東京的街頭巷尾並無煩人的房價熱議,因為房價多年來增長不多。買房還是租房並不是了不得的人生大事。

在總面積121平方公里的舊金山,過去20年,增加了約10萬人(總人口從74.6萬增至86.5萬),增長了12%。舊金山與倫敦的房價過去20年分別飈升了231%與441%,而東京港區在人口增加的同時,20年間房價僅僅增長45%,多數漲幅還是日本央行2013年推出大規模貨幣刺激政策所致。

有人提出,日本是個人口負增長的國家,房價當然會跌,實際不是這樣的,日本與其它國家一樣,也經歷了「回歸城市」潮。位於東京中心地段、面積20平方公里、寸土寸金的彈丸之地港區,過去20年總人口從14.5萬增至24.1萬,大約增加了10萬人,大幅增長66%。

《金融時報》東京分社社長羅賓•哈丁認為根源是多虧了當初的樓市泡沫,否則東京就會與現在的倫敦和舊金山一樣束手無策。


一方面,城市按不同功能劃分為商業區、工業區以及住宅區。商業區可按業主自己意願建房:東京的高招之一就是在原先繞東京灣的工業區不斷興建高層公寓樓。但在低層住宅區,建房則有着嚴格限制,很難獲得重新規劃的權限。

在分區規劃下,土地所有者擁有很多權力。事實上,日本憲法規定「擁有或持有的物權神聖不可侵犯」。私人開發商不能強迫業主出售土地;地方政府也不能阻止個人開發土地。

另一方面,上世紀90年代,地產商的不良貸款使日本金融機構瀕臨崩潰,於是政府放松了樓市開發政策,最終以2002年出台《城市復興法》而告終。該法給重新分區規劃大開綠燈。寫字樓地塊重新規劃為住宅區。

過道與公共用地不計入公寓房建築面積,導致公寓樓在現有區劃內越建越高,而如今正在討論中的議案則允許業主重建更大面積的住房,前提是他們必須拆掉按昔日地震標准建造的房屋。

這條法律從中央政府自上而下貫徹落實,允許業主拆舊建新意味着他們能很快從中獲利。「城市規劃法以及建築法都由中央政府制定——甚至微小細節都寫入了全國性法律。」岡田說,「地方政府在房屋開發方面,基本沒啥發言權。」

這樣,宏觀微觀相結合,即便2014年,總人口1330萬、幾無空余建築用地的東京都新開工住房數為142417戶,超過了整個加州的許可建房數(83657戶),也超過了英國全國(總人口5430萬)的新開工數(137010戶)。

結果,東京新開工住房數穩步上升,這與更加不同尋常的事實緊密關聯。與西方大城市房價暴漲形成強烈反差的是:東京的房價基本原地踏步走。

【作者:和訊獨家】【了解詳情請點擊:www.hexun.com】

Empty