京城二套房1.1倍利率仍「一貸難求」

今年的十一黃金周，樓市頗為冷清。根據Wind數據統計顯示，北京今年黃金周期間的商品住宅簽約套數為216套，與去年同期的442套相比，下降幅度超過了50%。而除了樓市新政的影響之外，銀行“一貸難求”也成為了樓市慘淡的原因之一。

Q房網一位房產經紀人對《證券日報》記者表示，目前銀行房貸全面收緊，貸款非常困難，以前征信稍微有點瑕疵，比如信用卡逾期在3次以內銀行基本都能給批貸，現在哪怕僅有1次逾期也都會成為銀行不批貸的理由，行業中已經出現買家因貸款申請被拒而面臨違約的情況出現。

黃金周現零成交日

根據北京市在長假前一天出台的樓市調控新政，購買首套普通自住房的首付款比例不低於35%，購買首套非普通自住房的首付款比例不低於40%(自住型商品住房、兩限房等政策性住房除外)。對擁有1套住房的居民家庭，為改善居住條件再次申請商業性個人住房貸款購買普通自住房的，無論有無貸款記錄，首付款比例均不低於50%；購買非普通自住房的，首付款比例不低於70%。

受到新政的影響，黃金周開始，北京樓市一片冷清，9月30日，北京住房網上簽約套數為4704套，而國慶第一天住房網簽量較前一日下降逾4000套。

根據北京市住建委統計，10月1日到7日，北京住房網簽套數共2186套(10月1日605套、2日412套、3日302套、4日185套、5日211套、6日209套、7日262套)。也就是說，國慶七天的網簽成交量還不及9月30日一天的成交量。

而在這之中，現房住宅簽約占比極少，10月3號更是出現了現房住宅網簽套數為零的情況。北京住建委數據顯示，10月3日，北京住房網上簽約套數為302套，網上簽約面積共17261平方米。包括現房網上簽約為129套，網上簽約面積為5336平方米，其中，住宅套數為0套；存量房網上簽約16套，網上簽約面積1340平方米，其中，住宅簽約套數為14套，住宅簽約面積為1176平方米。期房網上簽約套數為157套，網上簽約面積10585平方米，其中，住宅套數為6套，住宅面積為1047平方米。

而在黃金周的其余時間，除了10月1日的網簽住宅套數為61套以外，其余住宅的網簽數也沒有超過50套，與去年同期相比，下降幅度明顯。《證券日報》記者咨詢了鏈家、我愛我家、Q房網的多名房產經紀人，許多經紀人都向記者表示，十一黃金周7天加班，除了租房簽約以外，房屋買賣一單未成。

中金地產預計，北京樓市四季度成交“旺季難旺”，環比或下滑15%。但首套房首付比例上調對於新房剛需客戶的實際購買力影響有限；預計全國政策導向仍然還是“因城施策”，但風向已進入“再加碼階段”。

花旗銀行則發表報告指出，近期的調控主要由於政府為一些過熱的市場降溫，避免市場於10月份旺季過分狂熱。花旗預計，未來將會繼續有地方性樓市調控，但預計全國性政策將持續寬松，因為未來六個月市場熱潮將由一、二線城市及個別三線城市轉移至更多三線城市，這對於進一步刺激基建等目標而言是必要的。

湊不夠首付放棄購房

新政規定，對擁有1套住房的居民家庭，為改善居住條件再次申請商業性個人住房貸款購買普通自住房的，無論有無貸款記錄，首付款比例均不低於50%，購買非普通自住房的，首付款比例不低於70%。

所謂非普通自住房，北京規定，非普通住宅有認定的三個標准:一是住宅小區建築容積率在1.0以下(不含1.0)；二是單套建築面積在144平方米以上(不含144平方米)；三是實際成交價格高於同級別土地住房平均交易價格1.2倍。只要符合上述任何一條，就算非普通住宅。

Q房網房屋經紀人王先生對《證券日報》記者表示，以前，二套房的認定為“認貸不認房”，對擁有1套住房並已結清相應購房貸款的家庭，為改善居住條件再次申請貸款購買商品房，執行首套房貸款政策。由於二套房一律執行基准利率上浮10%，因此首套房和二套房在貸款利率上差距明顯，以前的條款對於小房換大房的購房人很有利。

但是此次新政執行的將是“認房又認貸”的政策，即只要該家庭名下有房，再次購房時無論是否還有貸款，執行的都是二套房的貸款政策。

以購買一套總價500萬元的二套房計算，在新政出台前，原有房產如果貸款已經結清，只需要繳納30%的首付款，也就是150萬元，剩余350萬貸款按照首套房普遍的基准利率八五折計算，貸款30年，等額本息還款的情況下，還款總額為613.9萬元，月還款為17054萬元.，利息總支出263.9萬元。

新政後，按照50%的首付比例計算，首付最低為250萬元，剩余的250萬元按照二套房利率上浮10%計算，貸款30年，等額本息還款的情況下，總還款額為504.8萬元，月還款額為1.4萬元，利息支出總計為254.8萬元。

如果按照非普通住宅70%的首付比例計算，首付最低為350萬元，剩余的150萬元按照二套房利率上浮10%計算，貸款30年，等額本息還款的情況下，總還款額為302.8萬元，月還款額為8413元，利息總支出152.8萬元。

也就是說，購買總價為500萬元的二套房，在調整政策後，首付最少要多交100萬元，這顯然不是一個小數字。

鏈家地產亞運村店一名房產經紀人對本報記者表示，調整新政後，二套房首付比例提高，導致很多人意向購房人在緊張的湊首付，很多人都是把裝修買家具家電的預算湊到首付中，但即便這樣好多家庭也因為首付不足而放棄。

購房人“一貸難求”

購房人即便過了首付關，還有貸款關。Q房網房屋經紀人王先生對《證券日報》記者表示，現在貸款太困難，以前合作的光大銀行、建設銀行、中國銀行等目前批貸都比較困難，即便利率上浮10%，銀行也卡得很緊。“銀行對於征信的要求非常嚴格，以往信用卡逾期在3次以內銀行都能審批通過，現在1次逾期都不行”。

光大銀行個金部人士則表示，每年第四季度，銀行的貸款額度基本已經用完，收緊貸款除了政策方面的原因，也有銀行貸款節奏安排的因素，按照慣例，上半年尤其是五一前後的貸款發放應該是較快的。目前該行最新的內部政策還未下發，不過嚴格執行新政是肯定的，按照以往慣例，網簽日期在9月30號之前的，應該可以按照老政策執行。

據本報記者了解，如果買房人的貸款不能夠獲批，後續將產生一系列的影響。Q房網房屋經紀人王先生解釋稱，如果購房人與中介公司簽署的合同不是三方免責合同，那麼購房人貸款不能順利獲批可能導致買房違約，此時購房人的定金要不回來，部分中介公司的中介費用也不能退還。因此購房最好簽署三方免責條款，這樣因為政策變動等不可抗力造成的違約，定金和中介費都可以退還。

上述說法也得到了鏈家房屋經紀人的認可，其表示，如果貸款一直不能貸下來，購房者的定金肯定是不能退的，不過鏈家表示，要是不能完成購房手續，中介費是予以退還的，“目前確實出現了中資行批貸困難的現象，不過外資行比較寬松，如果購房人征信有瑕疵，不妨換到外資行進行咨詢”。(毛宇舟)