首付認房又認貸 滬津樓市調控再加碼

昨日（11 月 28 日）晚間，上海住建委公佈房貸新政：自 2016 年 11 月 29 日起，居民家庭購買首套住房申請商業貸款的，首付款比例不低於 35%。在上海市已擁有 1 套住房的、或在上海市無住房但有住房貸款記錄的居民家庭申請商業貸款，購買普通自住房的，首付款比例不低於 50%；購買非普通自住房的，首付款比例不低於 70%。同日，天津也發布房貸新規，在提高首付的同時，對首付人群的認定也要參考商貸因素。

此外，上海市住房公積金管理委員會當天還印發通知，要求嚴格執行公積金差別化信貸政策，調高對第二套改善型購房的首付比例至普通商品房 50% 和非普通商品房 70%、二套普通商品房貸款利率上浮 10%、二套普通商品房個人貸款最高限額下調 10 萬元，並停止向已有兩次公積金貸款記錄的職工家庭再行發放貸款。

值得注意的是，上海原先對首付認定時，是只認房不認貸的，但現在哪怕房子轉賣各種流程做得再乾淨，只要還能查到貸款未結清等情況，依然要受到限制。而且，此次政策要求加大審核力度，核查購房者的全國征信。

上海中原地產市場分析師盧文曦表示：原先信貸政策只認房，不認貸，即只要出清手中房源，再買還是首套。調整後的政策既認房又認貸，意味著，只要以前有信貸記錄，再買房都認定是第二套，新政對改善型購房需求的衝擊尤為明顯。當前上海中環以內置換買家達到九成，外環平均為六成，新政實施後這部分購房需求會受到製約。

與此同時，此次上海樓市調控要求，首套房比例由 30% 提高到 35%。對此，有分析指出，這對購房者的心理影響大於實際。因首套房一般都是以自己居住為主，以上海新房套均 500 萬元來算，也就多了 20 多萬元的首付，對於有購買能力的買家而言，不能構成多大製約。此次樓市新政主要是對於置換購房的影響較大，本來置換是上海購房的主流，這次限制了將近九成的人群。

值得一提的是，上海還將公積金槓桿進行了調整，上海市住房公積金管理委員會表示，此次調整是使得公積金資源更多地保障剛需購房群體。另外政策也對公積金繳存賬戶餘額等內容進行了固定，使得後續盲目提取公積金等做法減少。

有分析指出，從政策出台背景來看，上海在 10 月出台 “滬六條” 後市場降溫，成交量下滑，但是成交價格還在上漲。10 月份國家統計局數據顯示，上海新建商品住宅成交均價環比上漲 0.5%，而同比漲幅則達到 37.4%。

從同比漲幅來看，上海還是處於漲幅靠前的城市，因此調控壓力仍沒有消除。而且最近幾周高價房成交比較活躍，也帶動均價出現波動，可能對市場心態帶來一定影響，通過政策加碼可以鞏固調控效果。此外，11 月中旬以來，深圳、杭州等城市在原先調控措施上予以加碼。所以上海對調控進行加碼不能算 “意外”。

值得注意的是，天津昨日也出台了新的房屋信貸政策，主要內容為：對居民家庭申請商業性個人住房貸款購買首套住房的，最低首付款比例為 30%；對擁有 1 套住房且相應購房貸款未結清的居民家庭，為改善居住條件再次申請商業性個人住房貸款購買住房的，最低首付款比例為 40%；但對非本市戶籍居民家庭，在市內六區和武清區範圍內購買首套住房的，貸款最低首付款比例為 40%。