深港通開通 國泰君安首推龍光地產(03380-HK) 目標價4.5港元 較現價有近50%上升空間

龍光地產(03380-HK)獲國泰君安証券首次研究覆蓋，並給予龍光地產「增持」投資建議，目標價為4.5港元，相對於現價有近 50%的上升空間。國泰君安証券為新財富第14屆新財富最佳分析師榜單中，房地產行業中的最佳分析師團隊。分析認為龍光地產佈局以深圳為主的珠三角核心軌道交通物業，隨著其優質土地儲備陸續開發入市，該行預計集團的預售及結算銷售將大幅提升，業績進入快速釋放期。

國泰君安表示，龍光地產深耕珠三角區域，已實現深圳、廣州、珠海、南寧、汕頭等城市的戰略佈局，其中深圳區域2016年上半年貢獻了53%的銷售額。按公司可售資源貨值分佈，深圳區域佔比約73%。由於深圳土地出讓面積緊缺，而「軌道交通+物業」模式則為對物業商業價值的最大化挖掘，有望成?未來城市開發主流模式。龍光地?於深圳七個項目均?地鐵上蓋物業或沿線物業，認為集團開發地鐵上蓋物業經驗豐富，已經在深圳市新型模式的城市開發中獲取先機，後續有望憑藉優異的軌道交通物業開發能力複製至其他城市。

國泰君安預計集團隨著核心項目的陸續結算，業績將進入快速釋放期，成長空間預期有望進一步提升。截至2016年6月30日，集團土地儲備共計1,408萬平方米，可滿足未來至少3-4 年的銷售需求，銷售額及淨利潤的高速增長有望延續。此外，該行表示集團憑藉相對較低的土儲成本(每平方米人民幣3,409 元)、建築成本優勢、以及擁有多個深圳地理位置優越的項目，?公司提供穩定持續淨利潤，集團的淨利潤率(2015年：13.5%)高於行業平均水平4.5 個百分點。隨著後續深圳紅山及光明項目入市，利潤率水平有望保持在行業領先水平。同時，該行認為集團的?品目標定位?剛需和首次改善型，住房需求穩定，能確保集團在市場波動期間仍保持盈利的穩定性。

報告亦指出，深圳人口平均年齡30歲左右，為國內最年輕城市，適齡購房人群(25-44歲)佔比大約為50.8%，比北京、上海、廣州要高15-20個百分點。近年來，隨著產業結構的優化升級，深圳人均GDP、人均可支配收入在國內排名前列。而隨著互聯網、金融、高科技等新興產業的迅速發展，又迅速出現了一大批新興富裕群體，其住房支付能力較強，成為深圳近年的購房主力。因此，深圳市潛在的住房需求規模非常大，且居民購房意願十分強烈。

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