要住套房了嗎？貸款利率最高核貸成數最低 難怪推案量大減

財政部金融聯徵中心公布最新貸款資料，今年第 3 季建物類別平均核貸成數，以套房的 66.26% 最低，電梯大廈的 70.19% 最高，套房貸款利率依舊最高，達 1.91%。

在這樣的限制之下，牽動建商的推案供給方向，市調機構統計，今年以來北台灣新成屋、預售屋規劃包括小套房在內的兩房以下小宅共達 1 萬 823 戶，約維持去年水準，但其中小套房戶數僅 448 戶，較去年同期大減 32.63%。

稱為「籠居」的小套房供給量更連年減少，北台灣今年截至 11 月 25 日為止，小套房新增戶數僅 448 戶，較 2015 年同期的 665 戶減少 217 戶，更比 2014 年的大減 769 戶。

住商不動產企劃研究室主任徐佳馨指出，除大環境影響外，個案狀況也是影響銀行放貸的重要因素，2009 年前後，都更話題持續發燒，在看好都更前景與土地價值的狀態下，放貸寬鬆不少，惟其後都更表現不如想像，自然影響其價值。

以今年第 3 季與 2009 年同期狀況，平均核貸成數的消長，在貸款成數上，公寓核貸成數從 75.79% 縮至 68.95%，下降約 6.84 個百分點；緊追在後的套房，除核貸成數從 71.2% 縮至 66.26% 外，其核貸成數也是最低。

反觀過去銀行沒那麼喜歡的特殊產品，如樓中樓、別墅、透天或是其他類的標的，貸款成數均上調。

徐佳馨認為，除實價登錄上路後，特殊類型標的參考價讓銀行放心放款外，這類特殊標的的買方在財務上多不平凡，應是讓銀行貸款成數放寬的重要因素，反觀公寓與套房，在房市下行下，風險自然提高，加上貸款人條件，種種都是讓核貸成數呈現緊縮的重要因素。

另一個值得注意的亮點是，平均利率部分因央行調降利率，呈現全面下調狀態，其中別墅降幅最大，且和電梯大廈同列最低利率水平，就利率來說，仍以套房為最高，達 1.91%。

徐佳馨分析，由此仍可觀察出銀行認為套房風險高的概念依舊不變，因此即便調降，利率仍高於其他類型；但在別墅與電梯大樓部分，由於銀行認為這類貸款人經濟狀況較佳，標的條件也好，自然願意手下留情。

大家房屋企劃研究室主任郎美囡指出，雖然新政府積極推動都更，不過在目前房價面臨修正，都更又無亮眼實績的狀態下，買進公寓等待翻身似乎沒有那麼划算，購屋人進場時得多加考慮。

除此之外，若擔心銀行貸款成數不足，除可以多問多比較，也可以透過房仲業者配合的銀行，尋求較佳的貸款條件。