港樓冰封放眼馬來西亞市場

農曆新年前數星期，向來是本地樓市的傳統淡季。加上港府在去年11月推出辣招以求穩定樓價，令港樓的一、二手成交出現冬眠情況。
12月下旬較為矚目的地產消息，大概只有中資背景的海航實業再以高價投得九龍啟德住宅用地，以樓面呎價近13,600元，短短一個半月再創出九龍東住宅地價新高。至於較早時部份已獲批預售、曾經進行軟銷工作的樓盤項目，發展商亦索性暫停準備功夫，實行冰封新盤市場，與第三季如8、9月時各大發展商密密推新盤、每個周末成交暢旺的熾熱情況可謂兩極化。  

馬幣持續疲弱
港樓市場淡靜，但另一邊廂如東南亞的馬來西亞物業，在香港的宣傳卻不遺餘力，例如某個中資地產商參與的大型項目，就以「新加坡旁」為重點，大力宣傳吸客。
加上匯率方面，自從美國在12月中宣佈加息後，馬來西亞令吉即不斷貶值，美元兌馬來西亞令吉曾創出1998年1月以來的最高水平。以港元計算，馬幣在2016年已經由4月時的高位每1令吉兌近2港元，回落至12月底的每1令吉兌1.73港元水平，表現疲弱。
馬來西亞地產經紀協會﹙Malaysian Institute of Estate Agents﹚預計，在匯率下跌前將資金撤出的馬來西亞人，有機會將資金回歸當地的地產市場，而馬來西亞令吉持續走弱，亦成為吸引來自新加坡、中國的物業投資者進軍大馬住宅物業的催化劑。

住宅物業分類
究竟投資馬來西亞樓市有甚麼需要注意的地方？馬來西亞物業專家、C.A.J. Property創辦人之一李崗華﹙John﹚表示，馬來西亞的住宅物業主要分為住宅用地和商業用地，兩者的土地規劃限制有所不同，例如住宅用地的整個項目內不可以有大型商舖，所以可稱為公寓 ﹙Condo﹚；而商業用地則可以有商場在內，譬如商場的上蓋項目。雖然有關的規劃限制對樓價和銀行估值影響不大，但留意住宅用地在水費、電費、煤氣費以及類似香港差餉的「門牌稅」﹙Assessment rate and Quit Rent﹚都比商業用地便宜，海外投資者在置業前宜多加留意。

市中心 VS新興地區
在香港選擇物業，地理位置是否鄰近主要樞紐、港鐵網絡非常重要。但在馬來西亞，即使是吉隆坡這個大都會，除了交通網絡外，住宅單位有沒有附送車位、物業與大型商場和著名學府的距離，亦會影響物業將來的升值潛力。
海外買家如果有較大的投資額，可以選擇市中心的服務式住宅﹙Serviced Apartment﹚，因為這些項目會有較先進的物業管理服務和會所，部份更會為買家提供租金回報保證計劃﹙Guaranteed Rental Return﹚，有發展商協助管理和選擇租客，而且每個月有固定的租金收入，方便投資者計算回報。
假如海外買家預算不大，可以先了解連接馬來西亞和新加坡的巨型高速鐵路項目——「馬新高鐵」藍圖，其沿線的車站為一眾新發展的住宅區，樓價比大都會周邊地區便宜。而且「馬新高鐵」由不少海外公司參與興建，到當地工作的工程人員有大量住屋需要，令整條高鐵沿線的住宅有一定的承租力。
馬來西亞地產經紀協會﹙Malaysian Institute of Estate Agents﹚預計，繼大馬柔佛州南端、新山依斯干達經濟特區﹙Iskandar﹚後，相信新加坡的物業投資者會將「馬新高鐵」沿線的地產項目視為目標。因為現時即使是大都會如吉隆坡，樓價仍與新加坡有相當距離，但當日後「馬新高鐵」落成之後，或有機會帶起沿線車站一帶住宅區的樓價。

「我的第二家園計劃」
另外，因為大馬並無移民計劃，海外投資者可能先需要了解當地的「我的第二家園計劃」﹙Malaysia My Second Home Programme, MM2H﹚，因為成功申請MM2H後，購買50萬馬幣以上的住宅，在當地銀行申請按揭時，按申請的財務情況可以獲得接近9成的貸款。
MM2H是一個10年免出入簽證的定居計劃﹙10年過後可續期﹚，投資者申請成功後可於10年內長期定居馬來西亞；又或者在有需要時帶同配偶、18歲以下的未婚子女到該國居住﹙無逗留日數上限﹚；亦可以整個10年期間不在當地出現，純粹作為一個後備身份。
申請者分為50歲以下和以上兩個組別：50歲以下人士，需要證明最少有50萬馬幣的流資產，以及每月有不少於1萬馬幣的離岸收入，成功申請之後一年需要提取一半款項作特定的投資，而申請人多以置業為選擇。至於50歲以上的申請人，有關流動資產要求是35萬馬幣和每月有不少於1萬馬幣的離岸收入，一年後可以提取5萬馬幣作特定的投資之用。

宜先了解當地法則
馬來西亞物業專家、C.A.J. Property創辦人之一李崗華﹙John﹚表示，在香港購買馬來西亞物業，無需親身前往當地辦理簽約和按揭等手續，由香港代理的手續在馬來西亞同樣具有法律效力，以保障及方便海外投資者，惟買家需要事先了解發展商過往的聲譽。另外，在大馬購買樓花，當地政府規定發展商需要按照建築進度向買家收款，而並非一次收取，以降低「爛尾」風險。

撰文：《華富財經網》編輯部

*免責聲明：本文引述的所有數據及資料截至2016年12月為止，不確保所有數據及資料是否最適時，一切以馬來西亞政府最新公佈為準。