〈雞年投資術〉房市動向 資金回流挹注商用不動產回春

去年台灣商用不動產寒風颼颼，大型交易量減少，一般商用不動產交易買方也以科技業自用為主，但總體來看，今年起興富發 (2542-TW) 松江一號院及華固 (2548-TW)「名鑄」都出現有買家一次購置多戶，初步研判有回流台灣的資金置產，此時，商用不動產的市場動向更引發矚目。

第一太平戴維斯統計顯示，2016 年台灣大型商用不動產交易總金額僅 610 億元，交易量年減高達 63%，不過，第一太平戴維斯發現從去年 9 月起外商對於台灣的商用不動產詢問度增加，預估今年的第 3 季可能觸底反彈。

隨著 2016 年末景氣回溫，政府政策也一改增稅的態度，轉而採取溫和漸進，增加都更誘因的方式進行，在外在環境轉好下，預估雞年商用不動產將是走過寒冬的初春，價格盤整下修的同時，帶動交易量回穩。

至於雞年不可錯過的商用不動產亮點，信義房屋 (9940-TW) 的信義全球資產指出，包括內湖科技園區及南港廠辦、站前西門商圈、工業不動產。

信義全球資產經理王維宏表示，近年國際匯率風險增加、海外不動產退燒，壽險業資金有望回到國內不動產。

展望雞年，預估商辦價格修正幅度降低、交易量回穩，空置率將維持向下趨勢。從投資區域來看，高鐵站區、鐵路高架及地下化開發將是未來焦點，周邊許多重大商業設施投資規劃中，而台中、桃園捷運的開發，也會帶動區域不動產熱度；雙北部分，則持續關注都更、豪宅議題，隨著政策調整，企業型都更也有機會在雞年豐收。

大家房屋企劃研究室主任郎美囡表示，在商用型不動產建議可選擇人潮眾多、人流穩定的商圈店面，其中，小型店面因總價較低，且較容易找到承租方，甚至針對帶租約店面做置產目標，可省去找承租方的成本，不過投資店面型物件須注意商圈「陰陽面」，同一路段會因為人流方向而出現一邊人潮眾多、另一邊人潮稀落的情況，因此事前應做好調查，哪些是商圈核心路段，以及該路段店面租金水平，概算出投報率符不符合預期水準。

此外，因網路電商風行，故物流倉儲的需求日益提高，且還有廠房增設、擴建的需求，工業不動產在市場上一直保有熱度，但郎美囡提醒，工業用地的相關規定複雜、門檻高，不適合缺乏投資經驗者，進場前需要審慎評估。

信義全球資產則表示，商用不動產買氣在金雞年有望回春，如店面、純辦等，在價格修正後，將會出現一波交易。

至於在猴年就已逆勢走旺的內科及南港廠辦，有機會一路旺到底，除了機能最佳的的西湖段之外，舊宗段及文徳段也逐漸成熟，不但買賣交易動能強，租賃表現也佳，空置率持續走低，可預見內科仍會是未來的交易熱區；此外，南港廠辦目前供給集中在軟體園區一、二期，未來可關注周邊開發案進度、釋出新增供給的進度。

從商圈趨勢來看，以往是天下第一商圈的東區，受到信義計畫區百貨拉客影響，又受到西門商圈復甦夾殺，顯得有些黯然，許多店面選擇移至巷內或是其他二線商圈，商圈主要幹道店面空置增加，僅有跨國快時尚及運動品牌能支撐高租金，店面租金行情因此受到影響。

雞年最旺的商圈，仍會是觀光人潮洶湧，又受到年輕族群青睞的站前西門商圈，2017 年一開年，瀚星百貨就以 22 億元購入西寧大樓的交易，以土地單價計算，每坪高達 1407 萬元，賣方全銓持有六年，其處分利益就高達 10 億元，可知站前西門商圈有多炙手可熱。

提到雞年商用不動產還有還有工業廠房，工業不動產交易件數已連兩年創高，與 2014 年相比，2015-2016 年工業不動產交易量翻倍，使得工業土地價格聲勢漲，像地方政府推出的各大新興工業區標售及招商，反應都相當熱絡。

從縣市來看，又以物流重鎮 - 桃園市交易件數最多，隨著亞洲矽谷辦公室揭牌、機捷通車在即，未來發展更加看好，桃園絕對是雞年不可錯過的工業不動產焦點。