〈房產〉優越地塊僅溢價17% 北京土地市場轉冷？

每經實習記者舒曼曼每經編輯賈運可

今年以來，北京市供地節奏明顯加快。昨日（4 月 11 日），北京市規土委拍賣大廳再次迎來一場土拍，此次拍賣的分別為丰台區王佐鎮青龍湖地塊和平谷區夏各莊新城地塊。

《每日經濟新聞》記者了解到，青龍湖地塊由國開東方万科聯合體以 58.5 億元的價格拿下，樓面價 42700 元 / 平方米，總建築面積為 230355.885 平方米，建築控制規模 249999 平方米。

值得注意的是，上述青龍湖地塊溢價率僅為 17%，在房企普遍高溢價拿地的今天顯得頗為扎眼。那麼，這是否意味著北京房地產市場已經開始由熱轉冷呢？對此，有分析指出，由於該地塊規模較大，所以看似溢價率低，但其實已經接近近期房企拿地的極限了。不過，也有專家認為，即便考慮到各種不利因素，國開東方万科聯合體此次拿地的價格仍然低於市場預期。

成交價低於市場預期

據悉，丰台區王佐鎮青龍湖地區 FT00-0503-0053 等地塊，用地性質為 R2 二類居住用地、B4 綜合性商業金融服務業用地、A61 機構養老設施用地、A33 基礎教育用地、S4 社會停車場用地，起始競拍價 50 億元。

雖然該地塊處於北京六環，但自然環境相對優越，且毗鄰優質教育資源人大附中丰台學校，因此吸引了招商、龍湖中海首開保利聯合體、華潤、遠洋首創聯合體、國開東方万科聯合體、中糧天恒旭輝聯合體等 10 家企業參與競拍。最終，青龍湖地塊被万科聯合體以總價 58.5 億元、溢價 17% 拿下。

資料顯示，國開東方是由國開金融與上市公司東方集團成立的合資公司，截至 2015 年底，國開東方總資產 120 億元，淨資產 52 億元，通過 3 年時間已在青龍湖區域完成實際投入超過 100 億元。

公開資料顯示，青龍湖地塊以 “限房價競地價” 方式出讓，商品住房銷售均價不超過 41230 元 / 平方米，且最高銷售單價不得超過 43292 元 / 平方米，並執行 “90/70” 政策，此次拍地未觸及土地合理價格上限。據了解，該區域周邊已有 V7 北海壹號和億城燕西華府兩個項目，並以大戶型產品居多，基本售價在 5 萬元 / 平方米~ 6 萬元 / 平方米。

值得一提的是，國開東方万科聯合體此次拿地的溢價率僅有 17%，低於市場普遍預期。那麼，這是否意味著北京樓市正悄然發生某種趨勢轉變呢？

對此，易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進向《每日經濟新聞》記者表示，此類 “巨無霸” 土地拿地成本較高，尤其是總價方面，看似溢價率低，但其實已經接近近期房企拿地的極限了。所以這個時候高溢價的現象會比較少，這也是此類土地最終看似溢價率低於預期的原因。

中原地產首席分析師張大偉則指出，該地塊體量較大，且屬性複雜，持有比例較高，其中商辦接近 8 萬平方米，實際商品房住宅部分為 13.7 萬平方米，實際可售部分佔比僅 55%，平均樓面價為 2.34 萬元 / 平方米。如果將持有部分按照 50% 價值計算，樓面價為 3.05 萬元 / 平方米。整體看，雖然持有部分比例較高，但地塊最後的成交價格依然低於市場預期。

亞豪機構市場總監郭毅表示，今年以來，北京土地市場供地節奏明顯加快，密集的土地出讓使得房企的 “飢渴” 程度有所緩解。不過，在今年新推的土地當中，自住房等保障型產品佔據較大份額，因此其中含純商住宅產品的地塊仍然受到較大歡迎。

記者注意到，昨日北京推出的平谷區夏各莊新城 2-11-1 地塊，雖然建設用地面積僅約 20213.146 平方米，建築控制規模僅 24255.775 平方米，但最終卻由中弘以 2.04 億元的價格拿下，溢價率 180%。資料顯示，該地塊屬性為 A61 機構養老設施用地。

房企聯合拿地漸成風潮

從昨日競拍方情況來看，房企抱團組成聯合體拍地似乎已經成為一種潮流。《每日經濟新聞》記者近期研究眾多上市房企 2016 年年報後發現，合作拿地甚至已寫入一些房企 2017 年獲取土地儲備的重要計劃之中。

而據中原地產最新統計，截至 4 月 11 日，北京年內供應的住宅類土地已達 20 宗。從已成交的 7 宗地看，合計成交的商品房住宅地塊面積為 90.64 萬平米。其中，限價商品房住宅為 47.9 萬平米，主要分佈在房山、平谷、密雲，公建面積 17.5 萬平米，這 7 宗住宅用地中自住房為 22 萬平米。7 宗地合計有 4 宗為房企聯合體拿地，密雲、房山、通州各有一宗地塊為企業獨立拿地。

針對房企組成聯合體拿地，嚴躍進表示，由於土地成本增加，企業聯合拿地會減少一定的風險。目前來看，北京供地還是會增加的，後續也會有很多企業符合拿地條件。昨日國開東方万科聯合體以低溢價拿地，並不代表房企拿地壓力的減少。當然較低的溢價率也使得房企拍地的節奏相對加快。相對來說，此類土地交易的價格低於預期，充分說明當前北京土地監管部門積極管控市場的決心。

對於採取聯合體方式​​拍地，北京万科相關人士告訴《每日經濟新聞》記者，万科在拿地上一直是比較開放的，此前已經跟首開、國開、京投發展等有過合作。万科 2016 年年報顯示，鑑於土地市場競爭激烈，將持續探索多元化的土地獲取模式，通過合作、股權收購、代建等確保以合理價格獲取土地資源，2016 年万科集團 59.5% 的新增項目是通過合作方式獲取。

值得一提的是，万科 2016 年年報顯示，期內集團實現營業收入 2404.8 億元，同比增長 23%；歸屬淨利潤 210.2 億元，同比增長 16%。其中，北京區域主營業務收入 417.89 萬元，收入佔比達到 17.85%，結算面積約 414 萬平方米，佔比 20.16%。

北京万科前述相關人士表示，劉肖擔任北京万科一把手之後，在拿地投資上很果敢，他推出了一個 A 計劃，也就是曼哈頓計劃，涉及像城改、收購、公開招拍掛等，但強調不拿地王，丰台這塊地也在今年預期當中，與此前相比，目前拿地儲備屬於基本持平。

《每日經濟新聞》記者查閱万科 2016 年年報發現，期內万科新增加開發項目 173 個，總建築面積 3157.3 萬平方米，其中北京區域共新增 7 個項目，88.3% 的新增項目位於一二線城市；而報告期末至該報告披露日 (3 月 27 日)，万科新增開發項目 36 個，規劃建築面積約 438.9 萬平方米，其中北京涉及 2 個，位於朝陽區和門頭溝區。

克而瑞地產研究院公佈的數據顯示，在 2016 年北京房企銷售金額排行榜中，万科在北京市場銷售金額為 248.52 億元，銷售面積 70.66 萬平方米，均排名第三。