仲量聯行：中國緊縮政策下房企融資需雙管齊下 證券化潛力巨大

路透北京4月27日 - 國際物業顧問--仲量聯行周四表示，考慮到中國房地產政策趨緊，房企融資難度將進一步加大，商業抵押擔保證券（CMBS）等新興融資方式面臨發展機遇，房地產投資信托基金（REITs）則面臨租金收益率低等障礙，短期難有突破。

仲量聯行中國區資本市場研究負責人邱義昇認為，隨著美聯儲逐漸淡化「量化寬松」計劃和加息，對於中國的開發商和資產持有人來說，輕松融資或再融資的日子可能一去不覆返。尤其是中央政府可能會推出新一輪的緊縮政策，這將進一步加大企業融資難度。

「開發商和資產持有人為取得所需資金、降低融資成本，將需要將銀行貸款或公司債券等傳統融資方式與其它融資渠道雙管齊下。」他說道。

他判斷，鑒於中國龐大的房地產市場規模以及銀行和開發商對另類融資渠道的需求，CMBS、住宅抵押擔保證券（RMBS）和資產擔保證券（ABS）將日益走俏，今後幾年的發行量勢必將逐漸走高。

去年，金光紙業（中國）投資有限公司的投資關聯機構在華推出首款CMBS產品，交易總額為78億元人民幣；光大房地產投資咨詢公司通過與其關聯機構首譽光控資產管理有限公司合作，在中國推出首款ABS產品，交易總額為16億元。

深圳益田則在今年宣布益田假日廣場資產支持專項計劃成立，總發行規模53.01億元。仲量聯行中國區研究部總監周志鋒預計，今年會是CMBS爆發的一年。

仲量聯行在其房地產金融研究報告中表示，保險公司將加大對房地產的投資。截止2015年，國內保險公司在房地產上的投資僅占其總資產的2-3%。由於國內市場利率較低，且保險公司須實現投資組合多樣化，今後幾年創收型房地產和與房地產相關的CMBS、RMBS、ABS等金融產品有望成為中國保險公司的主要投資方式。

對於另一種新型融資方式REITs發展前景，仲量聯行的態度偏謹慎。周志鋒表示，在中短期內，即使政策制定者放松監管，或者向投資者提供稅收優惠，中國的REITs也不可能快速發展，REITs離中國投資者還是比較遙遠的。

「原因有多方面。租金收益率低是最大的障礙，目前很多資產的收益率僅為4%甚至更低。此外，沒有稅收優惠或獎勵、缺乏REITs和資產的專業管理人才等也制約了REITs在中國的發展。」他說。

不過，仲量聯行也指出，從長期來說，REITs能給投資者帶來穩定回報，將成為機構投資者主要的融資渠道，同時也為個人投資者提供了多一種的投資渠道--使他們能夠投資於房地產的金融產品，相信REITs將在未來的幾年內得到更多的討論。

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