上海停止審批公寓式辦公項目 1700萬平方米類住宅納入清理範圍

5 月 17 日下午，上海市住建委官網公佈了《關於開展商業辦公項目清理整頓工作的意見》（下簡稱《意見》），進一步強化類住宅的清理整頓力度。納入本次清理整頓的商業辦公項目近 1700 萬平方米。

《意見》出台，預示上海對類住宅的具體處置，已由區域層面擴大至全市層面，同時，“將停止審批公寓式辦公項目” 等規定也較以往更加嚴格。

有業內觀點指出，本次類住宅整治並非短期政策，多次調控下來，上海今後將不再會有類住宅。

強化類住宅整治力度

近年來，商業辦公項目開發過程中，不按規劃批准的建築物使用性質進行建設，擅自改變房屋結構、設施設備，改變房屋規劃用途為居住等現象屢有發生，這些行為違反規劃和建設管理等法律、法規，擾亂房地產市場秩序，嚴重影響公共安全，滋生社會治理隱患。

此次上海針對類住宅的《意見》，對該類房源的清理整頓做出了進一步明確，分多種類型製定了相應措施。

《意見》顯示，已批未建的項目，上海規定須重新審圖，發現違反規範和標準的，將依法予以撤銷調整，符合規範和標准後，再核發規劃、施工許可證。

而在建未售的項目，則會從房型設計以及水、電、燃氣配套等方面進行全面檢查，發現建設行為違反相關規定的，應責令整改，經相關部門聯合驗收通過後方可銷售。另外，在項目交付使用前，相關部門還會再次進行聯合驗收，不符合商業辦公要求的，不得交付，不得辦理房屋交易登記手續。

對已售未交付入住的項目，上海明令，將按照商業辦公房屋功能進行全面整改，由相關部門聯合驗收，不符合商業辦公要求的，不得交付，不得辦理房屋交易登記手續。

對已交付入住的項目，從嚴管控，相關信息記入房屋交易登記信息系統。

另外，整改符合規定的項目中有剩餘未售房源的，可繼續按商業辦公房屋對外銷售，同時鼓勵房地產開發企業自持出租。

並且，商業辦公房屋不得在人口戶籍、入學、公用事業收費等方面參照住房執行。

值得一提的是，《意見》對開發商也加緊了規範，銷售中開發企業若存在誤導行為，政府會支持購房人依法維護合法權益。

此外，《意見》要求，開發企業和業主承擔整改責任以及房屋使用安全責任；各區要加強安全管理，督促開發企業開展消防安全等檢查，消除安全隱患。

對此，新城控股高級副總裁歐陽捷告訴《每日經濟新聞》記者，《意見》的出台意味著在上海商住將成為歷史名詞，以後商業和辦公將徹底沒有居住功能。他說，文件規定條款非常細膩，各階段實施細則都非常明確，所有不符合規範的類住宅居住功能屬性都將去掉。

上海類住宅或絕跡

上海這一波類住宅清理工作，始於今年 1 月 7 日，彼時上海市住建委發佈公告，協同開展滬商辦類項目的集中清理核查，主要方式暫停網上簽約，主要起因是接到商辦項目違規銷售、擅自改建的投訴，以及一些項目虛假宣傳、誤導購房人的亂象。

繼而在今年 2 月，閔行區率先公佈類住宅處置方案，具體從項目規劃、設計、施工、銷售及驗收等環節，對類住宅進行了梳理分析研究，將重點聚焦在開發商的違法、違規行為上。隨之，嘉定區跟進，開始著手整治類住宅項目。

彼時，綠地峰尚匯作為類住宅整改對象，被勒令全部拆除衛生間、廚房、煤氣管道，隨後，綠地方面對於同意退房客戶和不願意退房的客戶分別制定了一系列補償措施。

此次，隨著《意見》出台，具體整治方案已正式由區域層面擴展到上海全市範圍。

跟進《意見》細則可見，上海各區對於 “類住宅” 的嚴查及整治中，未交付的項目則面臨全面整改，待徹底恢復成為商業、辦公後才能正常銷售，而已經入住的 “類住宅” 項目原則上維持現狀，似乎不受太大的影響。

但同策諮詢研究部總監張宏偉表示，其實無論入住與否，從未來政策面發展趨勢來看，本次類住宅整治並非短期政策，多次調控下來，上海今後將不再會有商業辦公用地打類住宅擦邊球的做法。

據官方信息，上海市納入本次清理整頓的商業辦公項目近 1700 萬平方米。《意見》明確，以開發企業作為整改責任主體，並提出了分類整頓措施。對於尚未入住的約 1200 萬平方米房屋，若在建設過程中存在違法行為，開發企業要自行整改，通過項目所在區組織的聯合驗收後，方能繼續辦理竣工驗收、銷售、房屋交易登記等手續。

對於已實際入住的約 500 萬平方米房屋，其相關信息將記入房屋交易登記信息系統。實際用於居住的，開發企業和業主承擔整改責任以及房屋使用安全責任。未按照規定整改存在插層等違法建築的，將在房屋登記時予以註記，限制交易。但就目前而言，“退出” 依然任重道遠。