【港股解碼】頻頻發力物流地産，萬科要做什麽？

隨著住宅地産政策收緊，房地産商們作爲後來者，紛紛轉向其他地産領域。物流地産因爲較低的地價，可觀的租金，電商利好帶來的持續需求，簡單的運營模式，快速的建造周期，成爲市場“萬人迷”，受到房地産企業重視。

10月11日晚間，萬科集團（A股：000002-CN；港股：02202-HK）發布公告稱，基于公司物流地産業務的發展戰略，聯合其他公司投資設立一只專業物流地産投資基金——珠海市坤元興投資發展合夥企業。

事實上，對于物流地産這塊“大肥肉”萬科已觊觎很久，並布局多年。

頻頻發力物流地産領域

據公告顯示，此次設立的物流地産投資基金，由江蘇信托擬認繳36億元，出資比例爲60%；萬科産業園擬認繳出資額15億元，占比25%；乾元晟投資擬認繳6000萬元，占比1%；飛虹壹號擬認繳3億元，占比5%；博裕物流擬認繳5.4億元，占比9%。

珠海市坤元興投資發展合夥企業出資占比

萬科表示，基于公司物流地産業務的發展戰略，綜合考慮目前市場環境，設立擬投資于中國境內確定區域的擬建、在建及已建成的物流地産項目的物流地産投資基金，有助于公司借助外部合作方力量，加快公司在物流地産領域的投資運作。

顯然，萬科有著房地産之外更大的“野心”，並爲此狂下血本。

今年7月，萬科近170億領銜收購亞洲最大物流地産巨頭普洛斯，引得市場側目。

據當時發布的公告顯示，這筆交易由萬科（香港）控制的主體聯合厚樸投資、高瓴投資、中銀投組成的財團進行，收購代價每股3.38新加坡元，總計159億新加坡元。其中，萬科將出資不超過34億新加坡元（折合人民幣168億元），占股約21.4%。

普洛斯作爲物流地産領域的翹楚，業務遍及全球77個主要城市，擁有約 2,800 萬平方米的物流基礎設施。在中國38個主要城市投資、建設並管理著254個物流園，亞馬遜、京東、阿迪達斯、光明乳業、百世物流等名企都是旗下客戶。

對萬科而言，如果能與普洛斯聯姻，毫無疑問將在物流地産領域占據絕對優勢；同時，萬科極強的開發建設經驗及資源優勢，能與普洛斯高效的物流倉儲網絡及卓越的管理能力形成優勢互補，進而産生強大的業務協同效應。

實際上，早在2014年，萬科就已對物流地産領域“動心”。先是與河北廊坊市國土土地開發建設投資有限公司簽訂了協議，宣布進入物流地産領域；緊接著在2015年6月撤銷了物流地産事業部而成立了萬科物流地産發展有限公司，將其作爲一個獨立的品牌運作，凸顯對該戰略的重視。

萬科之心，路人皆知

作爲房地産領域的領頭羊，萬科對市場有著敏銳的洞察力。頻繁布局，是基于對物流地産領域的不錯前景。

根據中國物流與采購網的數據，上半年我國社會物流總額爲118.9萬億元，按可比價格計算，同比增長7.1%，增速與一季度持平，比上年同期提高0.9個百分點。上半年，物流業總收入爲4.2萬億元，同比增長12.9%，比一季度提高0.1個百分點。

縱觀近幾年發展，物流行業也是一派“欣欣向榮”的景象。受益于電商的崛起，及移動購物的普及，社會物流總額不斷增長。

根據發改委的數據，2007-2016年間，我國社會物流總額從75.23萬億飙升到了229.7萬億元。

2007-2016年我國社會物流總額

在物流行業帶動下，我國物流地産蓬勃發展。根據中國倉儲行業協會統計數據，截止2015年底，中國營業性通用倉庫面積有9.55億平方米，相比于2012年的6.98億平方米增長了36.8%。
盡管如此，在電商的迅猛發展及“二胎經濟”的雙重壓力下，倉儲面積還是不夠用，諸如京東、阿裏、順豐等大企業都紛紛自建倉庫。

很顯然，物流地産在中國有很大的發展空間。萬科作爲房企，無論是土地運營、地産建設、金融渠道，還是客戶關系等方面都有著無可比擬的優勢，以一貫的運作能力而言，分一杯“羮”沒有問題。

■ 作者：董虹
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