五大理由說明全球最昂貴的香港房價為何2018年將繼續攀升

香港熾熱的房地產市場短期內看不到任何降溫的跡象。

今年來香港房價已經上漲了 11%，讓等待泡沫破裂的懷疑論者失望，也讓試圖通過大量稅收和抵押貸款限制來控制全球最昂貴房市的政府束手無策。

如果有什麼可以說的話，近幾個月來，隨著投資者紛紛將資金注入地產，這種狂熱愈演愈烈。買家從山頂獨家豪宅到未開發住宅用地的先後創造新紀錄。在香港中環的商業地產也出現重磅交易。

第一太平戴維斯住宅發展及投資部高級副總裁 Raymond Ho 表示：「由於熱錢湧入，現在情況非常火爆。」「還會有更多破紀錄的交易。」

瑞銀全球房地產泡沫指數顯示，失控的經濟增長使得香港處於泡沫風險領域。根據房地產諮詢公司高力國際集團（Colliers International Group Inc.）的數據，明年大眾房屋價格將上漲 8% 到 10%。房地產顧問萊坊（Knight Frank LLP）預計，明年這類房屋價格將上漲 5%，而豪宅價格上漲 8%。

以下有五個理由說明房地產市場將繼續無視放緩的預期：

1. 需求超過供應

香港平均每年新增 2 萬戶私人住宅單位，幾乎不足以覆蓋每年成為永久性居民的 2 萬名大陸華人，讓他們免於對外國買家的懲罰性印花稅，更別談其他人了。根據彭博智庫的數據，第 3 季未售出的公寓數量降至 2015 年以來的最低水平。

2. 錢來得容易

現金充裕的開發商正在竭盡全力吸引買家。在匯壐公司 (Cullinan West) 週日新開盤的一批公寓中，新鴻基地產有限公司 (Sun Hung Kai Properties Ltd.) 向買家提供高達 120% 的購買價格的資金：其中 90% 購買新房產，另外 30% 償還現有的抵押貸款。根據交銀國際控股公司（BOCOM International Holdings Co.）數據，這些單位的價格比 3 月同期開發基地高出 11% 左右。其他開發商則在前 3 年提供回扣購買家具或只付利息的貸款。

3. 利率極低

匯豐控股（HSBC Holdings Plc）表示，即使在利率上升的情況下，銀行間的抵押貸款戰爭也正在醞釀之中，該公司正在提供匹配競爭對手銀行的低利率。這家香港最大的抵押貸款銀行表示，如果客戶從其他銀行獲得類似的條件，它們將提供在 Hibor 上僅加碼 1.28 個百分點的利率。這幾乎還不到 2%。

CBRE 公司駐香港、南中國和台灣地區研究負責人 Marcos Chan 表示：「即使美國將利率上調 25 或 50 個基點，這些利率也是非常可承受的，並將繼續保持。」

4. 父母是最大資金來源

香港金融管理局要求最低 40% 的首付是新購屋者的最大障礙。香港具央行身分的金管局警告，年輕買家越來越多地轉向父母，購房的部分資金來自再融資抵押貸款。這也使得那些家庭資產不豐富的人難以搭上房地產風潮。

金管局數據顯示，2016 年首 3 季每月平均再融資金額由 2200 人升至 3100 人。

據摩根大通公司香港房地產和企業集團研究部主管 Cusson Leung 透露，到 8 月止，再融資的價值幾乎相當於初級銷售額的 50%。「我們發現大部分融資正在進行購買地產」。

5. 土地價格飛漲

大陸發展商急於建立土地銀行的積極投標，也令香港的地價迭創紀錄。高力國際表示，非本地開發商佔今年全部採購政府土地的 68%。

2 家內地公司今年 2 月創下每平方英尺 22118 港元面海土地的最高紀錄。一旦發展完成，這些成本最終將導致公寓價格上漲，導致鄰近的業主也跟著提高價格。

香港顧問公司仲量聯行（Jones Lang LaSalle Inc.）研究部主管 Denis Ma 表示：「人們會解讀土地出售轉化為最終建物的價格，當其高於市場價格時，每個人都將提高自己的價格。」