買黃金地段還賠錢　投資店面光環不再？

在如此搶手的前提下，今年實價登錄資料顯示，在俗稱的六條通當中有個店面在短短三個月內竟然有兩次交易紀錄，而且在此一來一往之間，買家竟然是賠了 340 萬出場，不僅引發市場議論，也讓人丈二金剛摸不著頭緒，這當中到底是發生了什麼事！

黃金店面投資價值是否已退色？

這間位在六條通的店面，權狀面積只有 14.5 坪，今年 5 月以 2470 萬買進，單價每坪 169.8 萬元，不過 8 月不到三個月間這個店面卻以 2130 萬賣出，不計其他成本，光是帳面上這一買一賣就慘賠 340 萬。

很多人不免要問為什麼？為什麼？而且看到曾經熱鬧非凡、一位難求的台北東區店面，也出現了好多空置店面，讓人不禁懷疑，黃金店面的投資價值已從雲端被打落到凡間了？

事實上，要在店面投資不敗，除了要抓住傳統店面投資眉角外，新經濟的線上線下（O2O）新通路發展趨勢，也不能忽略，否則就會像六條通的投資實案例一樣，斷頭慘賠出場！

然而，當大家都開始懷疑的同時，大台北其他地區卻陸續傳出高價成交、甚至搶購的情形。今年剛開年市場就傳出瀚星百貨砸下 22 億元，向上櫃公司全銓買進北市西門町具有店面價值的好樂迪大樓，震驚了低迷一年多的房市。

6 月間，在西門町昆明街又出現一筆 3 層樓透天店面 1.2 億元的成交紀錄，書街重慶南路武昌街口兩個緊連的店面，也以驚人天價 13 億元成交，換算下來，每坪成交價高達 900 萬元。8 月間也在重慶南路上另有一筆億元級店面交易，四層樓透天店面成交總價達 2.08 億元。

最近在新北市三峽區地政局公開標售「北大特定區安置住宅」社區 29 戶店面，結果也出人意表的吸引了 96 封標單搶標，最後有 21 戶店面順利售出，在低迷的房市當中有高達七成以上的標脫率顯得格外亮眼。

這顯示市場資金寬鬆，口袋有閒錢的投資買家還是喜歡有穩定租金收益的店面，特別是今年的成交案例，可以看到傳統投資店面的「123 原則」，仍是店面投資行家的最高指導原則。

所謂「123 原則」，很容易記又很容易判別，簡單說明如下：

1--- 選擇臨主要馬路第一線一樓之店面

「1」這個原則還有兩個重點，其一是主要馬路第一線，最怕的是投資人覺得第一線馬路店面價格太貴，退而求其次，找同路段的第一巷或是第二巷去。

這種店面不是不能買、不能投資，也許哪一天會鹹魚翻生，成為人人搶著要買要租的熱門店面，但是這樣的案例真的很少，除了台北東區、西門町等商圈之外，真的不多見，一定要鎖定主要道路第一線店面。

其二，一定要一樓的店面，這樣的實體店面跟消費者才是最容易接近的，也就是所謂的「可及性」，這點很重要！因為有些店面即使是符合一樓店面的條件，可是客人要爬二至三個階梯，生意就一直做不起來，租客生意做不起來，就會出現店家一個一個換，你的店面價值也會跟著 Low 掉！就更不要提地下室型的店面。

2--- 臨路寬度最好在 20 米左右

「2」指的是街邊店面的臨路寬度，這寬度不是越寬越好，正好相反，店面臨路寬度是越寬越不好，實地上觀察黃金店面臨路寬度大概是在 20 米以內最理想，30 米以內尚可接受，超過 30 米，或是更寬的的大馬路店面都不宜。

70~80 米的林蔭大道雖然很漂亮，對於兩旁的住宅也有加分作用，但絕對不利於店面產品，雖然也有些商家喜歡選擇在這類林蔭大道旁開店，實際上是品牌廣告宣傳效果大於業績效應。

3--- 優先選擇位於「三角窗」的店面

「3」是所謂的「三角窗」，這是台語的說法，並不是指三角形的店面，而是泛指位於兩條道路交接處的店面，也就是說它是兩面臨路，為什麼很多商家在找店面時都優先找三角窗店面呢？

主要是三角窗店面具有三大優勢：具有稀有性、雙倍廣告效應以及人潮匯聚的效應。明眼人都知道，早期超商在找店面幾乎都是鎖定三角窗，後來因為店數越開越密集，又要搶市占率，才不再堅持此一原則，倒是就目前市場實際觀察，咖啡業者 85°C 開店選址，似乎都還是以三角窗店面為最優先考量。

所以要投資店面，行家當然首選三角窗，今年以來成交的案例中，像是西門町好樂迪大樓、書街重慶南路武昌街透店，以及最近北大特區地政局店面標售，最搶手的仍是位於大學路 1 號的三角窗店王，溢價率高達 64%，搶手程度溢於言表。

如此看來，黃金店面的投資光芒並未退色，真正符合行家標準的黃金店面仍然大家搶著要，但是隨著新經濟、新通路時代的來臨，店面投資恐怕也不能再一成不變。

一方面電商的快速崛起與壯大，不斷進逼傳統店面與店家的生存空間，另一方面，線上線下虛實共構的通路革命也已展開，東西兩大電商——亞馬遜與阿里巴巴，紛紛往實體通路靠攏，這對傳統店面的經營與投資，又會產生怎樣的市場衝擊，恐怕是新一波店面投資者該好好思考的新課題了！

來源：《今周刊》

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