〈房產〉中國「地王」成燙水山芋 近2年高達6成股權易手

中國的「地王」們這個年恐怕不好過了，因為他們正遭受市場風險和政策風險雙重夾擊。中原地產資料顯示，2016 年以來 50 宗高價地中，因資金壓力，有 32 宗地塊產權在拿地後出現了變動，占比高達 64%。

北京總價第 3 高地塊「豐台地王僑禧專案」經歷了股權第 3 次變動。2015 年，華僑城、華潤、招商聯合體以總價 83.4 億元 (人民幣，下同)、配建 5.7 萬平方米公租房的代價獲得項目用地，而這一價格也成為當時豐台區地王，北京總價第 3 高的地塊。隨後，華潤、招商以「地塊最終成交價格超出授權價格」為由相繼退出僑禧項目，華僑城持股 100%。

直至今年 8 月，華僑城 (000069-CN) 以 51.83 億元出售僑禧專案 49% 股份給泰禾集團。而近日，華僑城再度在北京產權交易所掛牌專案剩下的 51% 股權，合計轉讓對價 56.8 億元。至此，華僑城全部退出拿地 2 年後仍未入市的僑禧項目。

事實上，除了華僑城地王項目外，近日，南京「京奧港地王專案」也被爆出因欠施工款而停工，雖然京奧港方面對此否認，但仍可看出企業目前所面臨的窘境。

資料顯示，2016 年 4 月 15 日，經過 61 輪競拍，北京京奧港集團有限公司力壓中南、棲霞建設、新城等眾多房企，以 47.6 億元摘得麒麟 G09 地塊，樓面價 22353 元 / 平方公尺，溢價率達到 163%，成為區域新地王。而彼時該區域新房售價僅為 16000 元 / 平方公尺至 18000 元 / 平方公尺。1 個月後，2016 年 5 月 13 日，中南以 48 億樓面價拍得緊鄰京港澳專案的中南熙悅項目地塊，樓面價為 19195 元 / 平方公尺，也低於京奧港項目。

值得注意的是，京奧港項目拍地金額 47.6 億元中，母公司中融信託提供融資 34 億元，利率是 6.4% 至 6.6%，於 2017 年底到期。同時，京奧港申請了由中信信業基金發行的「鳳凰 8 號 - 京奧港專項投資私募基金」，發行規模 1.7 億元，利率高達 8.7%-9%。

中原地產首席分析師張大偉表示，近 2 年來，因市場的向好，房企積極搶地，對市場過度樂觀。

以京奧港集團為例，《經濟參考報》援引業內人士透露，京奧港成立於 1996 年，最初以鋼貿物流起家。2011 年，京奧港以 5.3 億元拿下南京老城區一地塊，樓面價 1.42 萬元 / 平方公尺。隨後，因房價的飛漲，這一僅有 480 套住宅的項目，2016 年最高時賣到 3.2 萬元，讓京奧港嘗到了甜頭。

專案畸高的利潤率讓房企不惜一切代價去拍地。例如京奧港未來墅專案，開發商初期心理售價高達 4 萬元 / 平方公尺，若沒有此次調控，項目並不是沒有以高價賣出的可能性。業內人士說「開發商的心態，地就是現金，若不開發，轉手出去也能賺一筆。」

克而瑞報告顯示，2014 年 1 月 28 日，方興地產以 101 億元，溢價 111.5% 奪得了上海閘北區大寧路街道 325 街坊住宅用地，折合樓板價 47609 元 / 平方公尺。但 4.7 萬的樓板價已經比周邊在售精裝新房貴，與該地塊相近的明園都市森林毛坯僅賣 3 萬元 / 平方公尺。

但是 1 年後，2015 年 4 月 1 日，方興大寧金茂府正式開盤，開盤價約為 68090 元 / 平方公尺。截止到 2016 年 4 月，已推出的 674 套中賣出了 643 套，去化率達到 95%，平均售價 73112 元 / 平方公尺。

從華僑城僑禧項目來看，其雖轉讓但也屬於溢價退出。華僑城股份在該項目上積壓了超過 90 億元資金，到今年如果順利退出，包括股權轉讓投資收益及收回股東借款利息在內，2 年時間公司投資該項目將淨賺約 21 億元，測算後內部收益率會達到 11% 左右。

事實上，華僑城急於出手，並不僅僅是可以溢價售地，而是其資金壓力過大，急於退出以換取現金。業內人士指出，華僑城其實是一筆賠本生意。該專案連年虧損，大量資金積壓帶來的資金財務成本、時間成本，以及專案開發、行銷等成本壓力不小。

到今年第 3 季末，華僑城短期借款餘額達 228 億元，占有息負債規模的 1/3，而初期時，華僑城短期負債僅 58 億元，佔有息負債比重 13.6%。

中信建投證券報告顯示，中型房企其短債壓力和淨負債率分別達 93% 和 143%，分別較去年提升 28 個百分點和 35 個百分點，加槓桿更為突出。

WIND 統計資料顯示，截至 2017 年 9 月，房地產板塊資產負債率為 79.3%，較 6 月底上升 0.8 個百分點，較 2016 年底上升 2.24 個百分點，再創近年新高；淨負債率方面，淨負債率達到 113.3%，較 6 月末上升 7.8 個百分點。

以陽光城 (000671-CN) 為例，19 日陽光城發佈公告指出，股東福建陽光集團有限公司所持有公司部分股份辦理了質押。截至公告披露日，陽光集團所持股票 7.09 億股已 100% 質押，陽光集團子公司東方信隆資產管理有限公司持有 6.2 億股已質押比例達 98.24%，一致行動人福建康田實業集團有限公司持股近 4.12 億股質押 100%。

值得一提的是，按照陽光城半年報來看，其第一大股東上海嘉聞投資管理有限公司持有有限售條件股票約 7.3 億股也全部進行質押，在此背景下，陽光城前 4 大股東持股占總股票數達 61.04%，已基本全部質押。

債台高築的陽光城，截至 9 月 30 日，陽光城負債爆增至 1694 億元，而在 2012 到 2016 年間，陽光城負債總額僅分別為 126 億元、284 億元、392 億元、564 億元和 1015 億元。高負債對比之下，陽光城的經營性現金流卻多年為負，到 2017 年前 3 季，其為 - 58.56 億元。

截至目前，陽光城累計對外擔保額度達到 1380.88 億元，超出 2017 年預估 130%。而根據陽光城 4 月 15 日發佈的關於公司 2017 年擔保計畫的公告顯示，公司預計在 2017 年為旗下 51 家子公司提供額度為 600 億元的擔保，被擔保人均為公司全資子公司、控股子公司和參股子公司。但同時，陽光城目前不存在逾期擔保、涉及訴訟擔保的情況。

對於高負債風險，陽光城執行副總裁吳建斌表示，因陽光城的資產較為優質，隨時可以變現，所以並不存在資金鏈緊張的問題。他認為，房地產企業負債多是土地儲備，地買對了，流動性就會變好，就能保證現金流。充裕優質且價格低廉的土地儲備，將為業績爆發提供強勁動力。但他也表示，如果地的品質不高，就談不上銷售、周轉和利潤。

而對於房企激進的深層原因，一位不具名的業內人士表示，近 2 年來一些中型房企不計成本大量購地、高槓桿併購、激進擴張，是為防止被大房企吞併，增加企業規模。

「中小型房企賭博的心理就是等也是死，擴張則或許還有機會。」該人士說。以擴張著稱的陽光城為例，其年報顯示，2016 年，陽光城新增計容建面 977.8 萬平方公尺，其中 85.5% 來自併購。

對此，中國住房報告課題組成員劉偉表示，開發商急於擴大規模，一旦銷售狀況不理想，周轉能力受阻，償債能力將會失控，風險隨之而來。