【蔡志雄專欄】房客小心！將來的租約有三種

眾所矚目，媒體俗稱的租屋專法也就是「租賃住宅市場發展及管理條例」，在民國 106 年 12 月 27 日經總統公布，即將在公布後六個月施行，立法宗旨為維護人民居住權，健全租賃住宅市場，保障租賃當事人權益，發展租賃住宅服務業；看似可以解決許多租賃問題，但是細究條文內容，赫然發現未來租賃市場光租約就有三種，這究竟是保護房客，還是會讓房客暈頭轉向，實在值得好好觀察。

首先，要從新制定型化租約實施開始講起。

民國 106 年 1 月 1 日新制定型化租約開始實施，依據內政部新聞稿引述行政院消費者保護處解釋，不論公司、團體或個人，若反覆實施出租行為，非屬偶一為之，並以出租為業者，均可認定為企業經營者，就要適用新制定型化租約。為此我曾經撥打新聞稿上記載之電話詢問，得到「只要是反覆實施出租，就算只有一間，也要適用新制租賃定型化契約」的答案。但事實上，硬要將只有一戶出租的房東也當成是企業經營者，這樣的解釋實在是太過牽強，只有一戶出租或者未達相當規模，應該不適用消費者保護法所規範的新制定型化租約。

那難道這樣就不用受到法律的保障跟規範了嗎？當然不是，此次租屋專法第 5 條特別規定，租賃契約具消費關係者，適用消費者保護法相關規定；非具消費關係者，其應約定及不得約定事項，由中央主管機關定之。換言之，房東屬於企業經營者而房客是一般人的話，就適用新制定型化租約，至於房東是一般人而房客也是一般人的話，那就不適用新制定型化租約，將來會有另一套制度設計，叫做應約定及不得約定事項。

說到這，感覺已經有點複雜，問題是將來立法的設計恐怕更為複雜！此次租屋專法立法目的，尚包括發展租賃住宅服務業，也就是要扶持包租代管行業的發展，屋主將房屋租給包租業，包租業再將之轉租給房客居住，不用說，包租業一定是企業經營者，而房客如果是一般人，應該就是屬於消費關係，那就直接適用新制定型化租約嗎？不不不，租屋專法第 32 條特別規定，轉租契約書，其定型化契約應記載及不得記載事項，由中央主管機關定之，換言之，轉租契約書會再另行訂定。

於是，三套租約跑出來了，假設房客通通是一般人，房東是企業經營者的話，適用新制定型化租約的應記載及不得記載事項；房東也是一般人的話，適用應約定及不得約定事項；至於房東不是自行出租，而是租給包租業者再轉租的話，將來轉租契約書還有另一套應記載及不得記載事項。

對於房客而言，只是租一間房子，卻因為房東身分不同，就要適用不同的租約規範，房客不會暈頭轉向嗎？當然我也可以大膽預測，將來所謂的應約定及不得約定事項，以及轉租契約書的應記載及不得記載事項，應該跟新制定型化租約規定大同小異，但畢竟是三套不同的規範，所以在租屋專法正式上路之前，應該跟房客好好宣導，避免將來無所適從的狀況發生才對！