【港股解碼】租房者福音，銀行加速住房租賃市場布局

各大銀行進軍住房租賃市場

2月2日，中國銀行（601988-CN）(03988-HK）在上海舉辦了“中國銀行住房租賃金融服務推介會暨合作簽約儀式”，推介會上，中國銀行與萬科（000002-CN）、華潤置地（01109-HK）、招商地產、碧桂園（02007-HK）、龍湖地產（00960-HK）、綠城中國（03900-HK）等簽署戰略合作協議，計畫提供融資規模超過2000億元，全面進軍住房租賃金融市場。

在中國銀行之前，已有多家銀行參與住房租賃市場布局，以下是筆者整理的部分銀行進軍住房租賃市場動作。

中信銀行（601998-CN）(00998-HK）在“十九大”後最早回應國家住房租賃政策號召，2017年10月30日，其與碧桂園集團在北京簽售300億元長租住宅保障性基金戰略合作協議，銀企雙方將在租賃住宅專案並購、開發建設、裝修支持、持有運營、後期退出等全鏈條進行整體業務合作。

11月2日，建設銀行（601939-CN）(00939-HK）廣東分行與廣東省住建廳、佛山市政府達成住房租賃戰略合作，上線了國內首個政銀合作住房租賃平臺，邁出了政銀合作共同推進住房租賃市場建設的第一步。

11月16日，工商銀行（601398-CN）(01398-HK）廣東省分行營業部與廣州住房和城鄉建設委員會簽署《戰略合作協議》，將為廣州市住房租賃市場參與主體提供5000億元授信資金支持。

2018年1月18日，農業銀行（601288—CN）(01288-HK）北京分行為支持北京市集體建設用地租賃住房專案開發，擬向首創置業、北京市保障住房中心等六家企業合計提供2000億元信貸資金。

中、農、工、建四大行及其他銀行均參與住房租賃市場布局，對住房租賃企業的金融支持力度明顯加大，銀政合作、銀企合作的快速推進將加速住房租賃市場的發展，讓全體人民住有所居。

每年萬億的龐大市場規模

住房租賃快速發展的背後，是我國住房租賃市場的強烈需求所推動的。根據《中國流動人口發展報告2017》統計，截止2016年末，我國流動人口2.45億，其中大部分居住於私人出租住宅中，這類租住方式大多面臨仲介服務不規範、租期不穩定、監管錯位等各種問題。

當下租賃市場最主要的痛點為供需結構緊張，特別是在一、二線熱點城市，高房價下流入的大量人口只能被迫選擇住房租賃，但由於租賃房源少，租金位於高位。

與主要發達國家相比，我國的住房租賃市場稍顯落後，從下圖中能看出，我國住房擁有率遠遠高於其他主要發達國家，這也就意味著，我國住房租賃規模較小，而一個成熟的住房租賃市場，租賃住房的比例應該在40%左右。可見，我國的住房租賃市場仍有較大發展空間，據中國指數研究院測算，以2016年2.45億流動人口計算，我國租賃市場規模每年高達1.2萬億元。

圖：整理於中國指數研究院

合理房價仍是租賃市場完善關鍵

2017年7月18日，九部委聯合印發《關於在人口淨流入的大中城市加快發展住房租賃市場的通知》中明確表示，加大對住房租賃企業的金融支持力度，拓寬直接融資管道，支持發行企業債券、公司債券、非金融企業債券融資工具等公司信用類債券及資產支持債券，專門用於發展住房租賃業務。住房租賃亦屬於重資產行業，金融政策的支持是住房租賃市場發展的基本條件之一，所以“四大行”及其他銀行在進軍住房租賃市場助其發展的同時，也能從萬億的住房租賃市場中分一杯羹。

而各大銀行在選擇合作的房企之時，會考慮到向房企融出的資金能否收回，龍頭房企，資源整合能力較強，運營管理經驗豐富，資金流動性強，出現中途崩盤的可能性較小，將是銀行首選的合作對象，這類企業從銀行融出的資金也將相應較大，能加速自身在住房租賃市場的布局，這就是“強者恒強”的原理，今年也將是房企分化的一年，大房企奠定租賃市場優勢，小房企因融資問題將被逐步拉大差距，因此，2018年買房企的股票，緊盯龍頭房企。

從我國首單百億租賃住房REITs獲批也能證明筆者這一觀點，2月2日，碧桂園百億儲架租賃住房REITs獲得深圳證券交易所審議通過，產品規模為100億元。證券交易所相關業務負責人表示，“本單產品是以高周轉為標籤的龍頭房企，通過並購/開發-自持-運營模式獲取房源，並創新嘗試以自持租賃住房為基礎資產的REITs，具有很好的市場帶動效應。”龍頭房企獲取資源優勢明顯。

據中國指數研究院對美國1960年以來的租房率及房價分析看，在房價上漲，特別是飛速上漲階段，人們出於投資的心理更願意選擇購房，對租房意願降低。房價平穩或者下降時，人們更願意選擇租房。所以，從我國目前住房租賃市場看，確實存在較大市場空間，租賃市場的發展亦如火如荼，但保證房價的合理性亦是租賃市場逐步完善的關鍵，於房價平穩之時建立房地產市場的長效機制相對而言容易些，在全體人民住有所居的同時，早日實現漂泊異鄉者不為租房而煩惱。

作者：楊世宏

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