〈房產〉從李嘉誠賣碧海銀湖3800畝地 一窺中國房地產困局

2 月 26 日，廣州粵泰股份 (600393-CN) 宣佈買下香港首富李嘉誠擁有的江門市碧海銀湖 3800 畝土地，儘管李嘉誠不斷強調不會自中國撤資，但其屢屢套現的動作，突顯了中國的房地產困局。

就在李嘉誠拋售碧海銀湖 3800 畝土地的同一天，中國指數研究院發佈 2 月受監測的 21 個主要城市樓市成交量數據，整體較 1 月下降 38.2%，較去年同期下降 28.6%。

FX168 財經網報導，跟去年同期相比，11 個城市的新建商品房住宅價格出現了下調，主要有深圳、無錫、福州、南京、成都、北京、杭州、鄭州、合肥、上海。其中，二手房廈門跌幅第 1，北京跌幅第 2，分別下調了 0.8% 與 0.6%，同時，17 個城市出現了下調。

一線城市房價下調的幅度更大。據同策研究院監測資料顯示，截至 2 月 25 日，2018 年至今，上海市商品住宅市場成交均價 43021 元 / 平方公尺，同比下滑 8.28%，下降幅度非常明顯。北京燕郊不少二手房社區與去年春節房價相比幾近腰斬。

國統局資料顯示，一線城市新建商品住宅價格指數同比增幅 32 個月以來首次出現下跌。分析人士認為，後續二三線城市不排除也會有類似下跌的可能。

雖然四五六七八線在這一輪貨幣化安置和棚戶區改造的大運動後，房價大範圍補漲，但 90% 以上的城鎮房價現在就是中長期的制高點。

雪上加霜的是，銀行按揭貸款還在收緊，部分銀行和地區的首套房貸款利率出現上調。根據不完全統計，春節過後，包括河北、安徽、廣東、江蘇等省份的多個地區首套房貸款利率有了不同程度的上漲：多個重點城市的首套房貸款利率最低上升 5-20%，國有大行上浮相對較少，股份制銀行上浮偏多。

房貸收緊態勢已經持續一年有餘，據融 360 資料顯示，2018 年 1 月份，全國首套房貸款平均利率為 5.43%，相當於基準利率 1.11 倍，相比去年 1 月份首套房貸款平均利率 4.46%，上升 21.75%。

而且，對房地產業「房住不炒」的定位以及持續嚴格調控的政策還將深化。

半數經濟學家認為房地產價格泡沫嚴重。《經濟參考報》與廈門大學宏觀經濟研究中心週二 (27 日) 聯合發佈的百位經濟學家「2018 年中國宏觀經濟形勢與政策問卷調查」結果顯示，51% 的專家認為「房地產價格泡沫嚴重，存在較大的金融風險」。

對比全球房價，中國房價相對於現階段人均 GDP 偏高，泡沫風險確實存在。隨著美股高位巨震、全球利率上揚，被投資者公認世界三個體量最大最堅硬的資產泡沫：美國股市、日本債券和中國房地產，前 2 個已經出現頂部信號並開始巨量震盪下跌。

值得注意的是，2008 年和 1998 年的金融海嘯未完全消散，10 年一輪回的危機論又縈繞耳際，2018 年可謂四面楚歌。

不過，危機與機遇相伴相生。過去 20 年，人口是由農村流向城市，而中國第一波粗放式城市化進程基本完成。未來，人口是由城市流向有競爭力的城市，城市競爭將演變都市圈競爭。

不同於其它地方的冷清場面，目前環滬周邊的強二線杭州、南京仍然一房難求，一些二線城市比如武漢、成都買房依舊需要去「搶」。這 4 個城市正是未來最有可能擠入一線城市的種子選手，同樣也是國家級城市群的中心城市。