【港股解碼】領先于創新及轉變，萬科郁亮：很高興扮演“政治正確”的角色

26日夜，萬科（02202-HK）公布其截至2017年12月31日止全年業績，公告顯示，去年萬科全年實現營業收入2373.45億元（人民幣，下同），按年增3.68%；毛利率按年增加6.86個百分點至32.33％；淨利潤錄得280.52億元，按年上升33.44%；每股盈利2.54元，擬派發末期息每股0.9元。

分業務來看，全部2373.45億元營業收入當中，來自房地産業務的結算收入爲2276.9億元，占比95.9%；物業服務收入69.64億元，占比爲2.9%。去年全年，萬科實現銷售面積3595.2萬平方米，銷售金額5298.8億元，分別上升30%及45.3%。按全國商品房銷售金額13.37萬億元計，2017年該集團在全國市場占有率爲3.96%。

戰略升級：要做城鄉建設與生活服務商

這也是萬科“換帥”、由郁亮接任集團董事會主席之後交出的第一份成績單，從結果來看，萬科去年的經營成果有目共睹，沒啥毛病。27日下午，萬科于香港舉行2017年全年業績發布會，董事會主席郁亮、行政總裁兼首席執行官祝九勝、執行副總裁兼首席運營官張旭、執行副總裁兼首席財務官孫嘉及副總裁兼董事會秘書朱旭出席並對與會記者的提問一一作了回應。

過去的一年，對萬科來說也是“打怪升級”的一年，在這個時間節點，萬科宣布在2012年圍繞城市、圍繞配套服務進行轉型的基礎上，將公司戰略定位升級爲“城鄉建設與生活服務商”，而集團副總裁朱旭在發布會上也介紹表示，這個新的戰略定位具體來說細化爲四個角色：美好生活場景師，實體經濟生力軍，創新探索試驗田，和諧生態建設者。

郁亮在發布會上還提到，萬科從幾年前開始就不再公布（目標）銷售數字了，現在越來越多發展商都不公布銷售數字了，這可能是一個趨勢。他表示每天都是賣樓的好日子，而且集團每月都會曬下成績單，當發展商們都不再把名次放在心裏，而是把“美好生活”放在心中的時候，這種“比賽”可以稍微放一放了：“關注未來，過去發生的事並不很重要了。”

以下是部分采訪實錄：

Q1:之前有傳深鐵可能會加快注入一些項目和土地資源到萬科，不知道現在這個進展是怎樣的？另外之前深圳地鐵有轉讓了前海國際65％的股權，不知道萬科有沒有參與這次的競拍？

A1:謝謝您的提問，其實我們跟深鐵一直有比較密切的合作，包括我們在深圳北站的項目和紅樹灣的項目。那麽如果達到需要披露的標准，我們會向大家進行披露。至于前海國際的項目，也是一樣，如果達到需要披露的標准我們會向大家進行披露的。謝謝。

Q2:想問下香港相關的問題，公司去年沒有在香港拿地，參與的競拍也沒有成功，主要的原因是低地價太貴嗎？想問下蓮花街的項目出售進展如何？香港現有三個項目情況如何？

A2:蓮花街項目，感謝你的關注，因爲在灣仔土地太稀缺了，所以我們不賣了，自己持有。我們去年確實也參加過香港一些項目的競拍，但土地太貴了我們出的價格都沒有獲取，所以最近有些土地在出讓，包括在交易，我們感覺也還是比較貴，所以我們還是以一個謹慎的態度在投資。

您說的三塊地，另外兩塊地一個在屯門，一個在長沙灣。我們在屯門的項目會在上半年推出，一希望下半年能推出長沙灣項目。我們還是會按照原定的計劃有條件在推，感謝你對我們香港業務的關注。（所以香港不會再拿地因爲地價太貴了？）沒有，我們還是非常謹慎地去參與所有在市場獲取土地的機會，當然了，競拍有時候太貴我們就獲取不到，有的時候我們也有通過合作的方式（拿地）。當然我們還是非常看好香港的經濟，也看好香港未來的房地産，所以未來我們會積極地參與到香港的經濟活動當中。

Q3:管理層好，想問一個比較感性的問題，就是我們今年業績也非常好，但是有一種聲音在說，萬科越來越傾向于做“政治正確”的事情，可能有點失去了此前能夠引領行業的銳氣。想請問下郁總您怎樣回應這樣的看法？

A3:（郁亮）真的嗎？你真的有這種感覺嗎？其實一個大時代到來的時候，每一個企業，我們一直有一句話叫，沒有成功的企業，只有時代的企業。有哪一個企業能與這個時代相違背而成功的呢？我們說的騰訊、網易，每一個都是借助于大時代而成功起來的，所以，每個企業都是如此。因此，對于一個公司來說，順應時代的發展方向和前進的步伐很重要。那麽，本身行業的發展方向和趨勢也要關注，所以對今天的萬科來說，我們的“領先”、“領跑”，需要強調的是我們領先什麽？領先行業發展的未來，領先行業創新的未來，我們也需要領先我們這個行業在創新等風氣之“先”、轉變之“先”，這些都是我們領先的含義。

所以我覺得今天如果萬科能夠在一個新的時代開啓的時候，能夠領先我們的行業，能夠率先做出適應這個新時代要求的一些安排，我覺得這是我們的責任也是我們的義務，也是行業領導者應該有的角色和地位。

那麽就今天萬科來說，我們注意到萬科有很多的變化，我們從五年前的城市配套服務商，我們把它升級爲，叫城鄉建設與生活服務商。這個轉變其實蠻大，其實萬科在過去五年裏面做了很多事情，比如說我們參與了深圳市城中村的改造，那麽城中村改造我們有一個問題就糊塗了，城中村是村還是城呢？我們也參與了華爲邊上一個坂田城中村的改造，這樣城鄉結合部的業務我們也在發展。我們還發展了江蘇興化、蘇北的那一邊東羅村的鄉村振興，那麽這件事情好像跟我們關聯不大嗎？其實也是很大的，這些方面我們經過五年城市配套服務商的實踐之後，我們結合對新的時代的認識，我們把它提出了城鄉建設與我們的生活服務商。

所以說我們建設的，我們關心的，不只是城市，也包括城市裏的村莊。我們不僅關注城市本身，還關注城鄉結合部的發展，我們其實還關注遠離城市的鄉村。這樣的話我們建設什麽？當然建設是說建設場景，不是蓋房子，我們不是去鄉下蓋房子去了，農村蓋房子去了，我們要做鄉村振興的場景，那麽當然我們從配套服務到生活服務最主要的變化是，我們不僅是造房子，其實最主要的是我們不僅需要建房子，我們還要提供內容，因爲大家美好生活離不開內容，所以這一點我想是我們應該要做的事情。如果你理解這是“政治正確”的話，我非常高興我們能夠扮演這樣一個角色。

Q4:我們鄉村計劃有沒有經過商業測算，鄉村振興制造生活場景是否能夠賺錢？像長租公寓領域也是一直有矛盾的心態就是似乎很難賺到錢，不知道我們鄉村計劃有沒有一個詳細的商業模型和盈利測算？

A4:（郁亮）我想簡單回答這個問題，很多人問鄉村計劃能賺錢嗎？包括長租公寓能賺錢嗎？我想請問亞馬遜能賺錢嗎？（有記者應：股票賺錢）哦它股票賺錢是吧？那好，今天萬科這麽多股票就很賺錢了，是吧？那些就可以回答你的問題了。其實我們做這個事情，在這樣一個時代如果做什麽事都是以賺錢爲目標的話，那我覺得什麽事情都不用幹了，放銀行裏最賺錢，因爲銀行還有利息可以拿，這不是我們的目標。

我們很多創業者，在一個業務培養之初，你要把錢算好了才去做這樣一個事情，是輪不到你的，沒有機會輪到你的。所以說一定要去做一些大家都看不明白的，還看不清楚的時候你做了，就做成功了。所以說無論是一些中國的領先的企業，華爲、還是阿裏、還是騰訊等等，好像都是從不賺錢開始的，任何偉大的業務都是從不賺錢開始的，一開始賺錢的業務，毒品買賣、軍火交易那肯定碰不得，這些東西我覺得都是我們可能需要面對的事情。很多業務應該去摸索的，如果說這個確實能對人民生活有幫助、能夠起到切實作用、創造真實的價值，能夠給大家有好的産品和服務的話，我相信它的商業價值一定會體現出來的。

Q5：如何提高長租公寓的盈利水平？

A5:（郁亮）關于長租公寓的問題，大家問盈利模式問題，現在看起來長租公寓要賺很多錢很難，甚至說，長租公寓本來就不應該賺很多錢。如果長租可以賺很多錢，那商品房幹嘛還需要發展長租公寓呢？商品房不是解決很多問題了嗎？正是因爲商品房不能解決住有所居的問題，才需要租購並舉，所以說它希望是賺一個長錢、賺到慢錢、一個穩定的錢。現在來說的話，很多方面來看，政府在方方面面都在支持長租公寓，從貸款的利息、增值稅等等，包括租售同權、上學的問題等方面都在通過政策一一加以緩解。而我們相信當這些環境都創建出來之後，長租公寓是個有利可圖的事業，但要指望它能夠賺大錢，我覺得是不現實的。

3月27日收盤，萬科H股報收33.95港元，全日升4.78%。

■ 作者｜彭小留
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