換湯不換藥 次級房貸改名回歸 市場需求衝天

次貸違約造成金融風暴後，幾乎消失在市場，但隨著經濟情況好轉以及租房成本提升，越來越多人有購屋意願，房利美公司亦降低一些貸款門檻，次貸 (Subprime) 改名非優質貸款 (nonprime) 回歸市場，但提供貸款公司承諾這次將更審慎地控制信用風險。

投資管理公司 Angel Oak Capital 在兩年前開始發行非優級房貸債券，為此行業主要參與者，已進行 6 次房貸證券化流程，約計 13 億美元，該公司近日完成目前執行最大筆的房貸證券化流程，其中包含 905 筆貸款，總額 3.29 億美元，其中 80% 以上為非優級房貸。

位於加州的貸款服務公司 Carrington Mortgage Services 則是宣布將加入非優級房貸市場，執行副總裁 Rick Sharga 表示，他認為在目前的市場，投資者有興趣購買非優級房貸證券，銀行也開始投入於此市場，同時投資證券以及借款給非銀行的金融服務公司。

Sharga 指出，公司不會像以前次級房貸時期相同，輕易借款給沒工作、沒收入與沒資產者，將對每一筆貸款進行人工審核與檢視風險，最低的 FICO 信用分數要求為 500 分。每個借款人所面臨的貸款條件都將不同，如果風險較高，則需要支付的首付金額將較多，或是利息可能會較高。

經濟好轉，購屋需求提升，但許多消費者的信用分數仍處於較低的情況，非優級房貸需求因此增加，Angel Oak 的資本市場執行董事 Lauren Hedvat 表示，歡迎更多公司加入非優質貸款市場，她說：「我們相信，更多的競爭對於市場來說是正面的，市場對於產品需求，足以支持多個放貸者，此外，競爭對手越多，市場就變得越大，將進一步吸引更多潛在的借款者。」

另一方面，房利美 (Fannie Mae) 將貸款標準調的更寬鬆，去年夏天開始，它們允許一些債務比例較高或信用評分較低的借款人獲得貸款，且並不需要做額外的信用保證，如大額首付金，或較多的現金存款。

房利美將債務與現金的 DTI 比率限制，從 45% 調升至 50%，允許借款人擁有較高的債務比例，因此，債務較高的貸款者需求超過了所有預期，根據 Urban Institute 數據，高 DTI 比率的貸款者比例，從 2017 年 1 月的 6％躍升至 2018 年 2 月底的近 20％。

房地美因此在近期再度更改放貸條件，該公司首席經濟學家 Doug Duncan 指出，公司因為需求高於預期，重新審視放貸條件，必須確認公司沒有承擔過多風險。