富力2014營業額跌6% 8個城市預售額下滑最高達54%

 部分城市拖累整體業績

昨日（3月17日）午間，與遠洋地產“撞車”，富力地產發布了2014年業績報告，營業額和純利雙雙下跌。營業額為316.5億元，相較於2013年336.5億元，下降6%；純利由2013年76.46億元下滑至2014年65.06億元，下跌幅度為15%。

2014年富力地產交付銷售物業為316.2萬平方米，同比增加16%；但整體平均售價從1.231萬元/平方下跌至1.001萬/平方米，下跌幅度為19%。也就是說，平均售價是2014年富力地產營業額下跌的“罪魁禍首”。

富力地產在公告中表示，公司整體業績下降主要是由於作為核心業務的物業發展的純利，因物業銷售營業額下降6%至54.49億元而出現下降。

地產與金融類公眾號《地產金融視界》第一時間發現，2014年富力地產在惠州（樓盤）、成都、天津（樓盤）、西安（樓盤）、哈爾濱（樓盤）、南京（樓盤）、大同（樓盤）和海南（樓盤）的協議銷售額（注：指合同銷售額，基本就是老百姓所說的預售）紛紛出現下滑，其中成都以54%下滑幅度“高居榜首”，僅為7.48億元。

部分城市拖累整體業績

2014年，富力地產協議銷售額達544億元，同比增長29%，來自華北、華南、海南三大區域的21個城市共計58個項目，以及馬來西亞柔佛新山。

這里需要告訴投資者，協議銷售額與營業額並不等同，只有條件滿足比如交房或拿到房產證時，協議銷售額才能確認為營業額。比如2014年富力地產協議銷售額為544億元，但營業額只有316.5億元。

從地區角度來看，華南和華北地區的協議銷售額分別為203.52億元和306.13億元，分別增加34%和27%；海南地區則僅為17.45億元，同比跌41%。

從城市而言，與往年一樣，廣州（樓盤）和北京（樓盤）仍是富力地產的大本營，協議銷售額分別為143.96億元和125.62億元，分別增加約33%和48%，兩個城市攻占富力地產協議銷售額的“半壁江山”即50%。

同時，2014年15各城市合計17個新推項目有顯著貢獻，約占富力地產總協議銷售額的36%；福州（樓盤）、梅州、貴陽、包頭（樓盤）、佛山（樓盤）和馬來西亞柔佛新山6個城市首次帶來協議銷售貢獻，共占總協議銷售額的9%。

但《地產金融視界》注意到，惠州、成都、天津、西安、哈爾濱、南京、大同和海南的協議銷售額分別為11.07億、7.48億、45.5億、5.13億、13.99億、11.74億、1.51億和17.45億元，分別同比下降18%、54%、2%、33%、19%、27%、46%和41%，其中成都、大同和海南的下降幅度都在40%以上。

成都總協議銷售下降54%，遠洋地產方面稱，主要是由於成都的豪宅市場發展放緩，高階項目福利麗思國際公館的協議銷售因而受到影響。

至於海南總協議銷售為何下跌41%，遠洋地產方面給出的解釋是，2014年海南房地產市場發展放緩，協議銷售從2013年29.5億元下降至2014年17.5億元。

天津和重慶（樓盤）的土地儲備分別為478萬和479萬平米

經過2013年積極的土地收購后，遠洋地產自稱在2014年初已充分儲備了足夠中期開發計劃所需的土地，因此，2014年在土地收購方面區域嚴謹。

《地產金融視界》發現，2014年遠洋地產只在8個城市收購10幅地塊，新增土地總建筑面積達231.7萬平方米；其中6塊新購土地，位於遠洋地產現有開發的項目，其余位於其已具開發經驗的城市。

截止2014年12月31日，從建筑面積上看，遠洋地產土地儲備已經增加至4294萬平方米。

《地產金融視界》粗略統計一下，廣州、北京及周邊地區、天津、重慶、海南、惠州、太原（樓盤）、哈爾濱、包頭、長沙（樓盤）及周邊地區、大同、梅州和馬來西亞柔佛新山等13個城市的總建筑面積分別為269.9萬、263.6萬、477.9萬、479萬、341.5萬、297.8萬、201.3萬、132.6萬、146.4萬、329.9萬、187.7萬、207萬和350萬平方米，其余城市的總建筑面積都在百萬平方米以下。

從上述數據可以得知，天津和重慶是遠洋地產持有土地儲備最多的兩大城市，分別為477.9萬和479萬平方米。值得關注的是，遠洋地產在天津持有的土地儲備也是最多的，達496.9萬平方米，占其土地儲備總量近25%。

上海（樓盤）易居房地產研究院發布2015年2月庫存報告顯示，從35個城市的具體數值看，作為二線城市的天津去化速度相對慢，已從2015年1月的27.5個月上升到29.3個月，說明去庫存壓力仍然較大。報告指出，天津等五個城市的存銷比數值偏大，此類城市房價下跌的概率也相對較大。

《地產金融視界》要提醒投資者，由於地產行業都判斷一二線城市在目前大環境下，房價可以保持穩定，甚至會有上漲，所以地產巨頭紛紛加倉，比如保利地產(600048,股吧)、遠洋地產和富力地產等，這可能會導致一二線城市庫存飆升，加之競爭激烈，價格也未必能夠上漲，從而影響2015年業績。

676.6億借款是現金余額的3.4倍

2014年富力地產每平方米銷售成本減少14%，但 由於整體平均售價從1.231萬元/平方下跌至1.001萬/平方米，下跌幅度為19%；這導致毛利率由2013年的41%下降至37%。

無獨有偶，2014年遠洋地產的毛利率按年跌3個百分點至21%。遠洋地產總裁李明自稱，去年入帳的毛利率下跌是由於集團進行結構調整，並相信2015年的毛利率會見底回升。

同時，2014年富力地產的銷售及行政開支占營業額的百分比由2013年的6.4%增加至8.9%，增幅為6.81億元。

對此，富力地產稱，主要是因為2014年度銷售項目數量由55個增加至58個，且雇員成本增加所致。

還記得，前兩天，洛陽（樓盤）某地產商拿出800萬元獎勵業主的事情，這筆費用一本就是計算到銷售及行政開支科目中，就是常說的市場推廣費用。

另外，2014年富力地產的銀行借款、公司債券、優先票據、其它借款和融資租賃費用等利息費用高達58億元，而2014年純利65.06億元，占比89%。

與遠洋地產一樣，富力地產的利息費用如此之高，主要是因為借款總額過大和利率上漲所致。地產與金融類公眾號《地產金融視界》第一時間發現，截止2014年12月31日，富力地產的借款總額高達676.6億元，現金為198.3億元，借款是現金的3.4倍；且2014年富力地產銀行貸款組合的實際利率為6.76%，2013年則為6.66%。

雖然富力地產方面自稱，從多間聯系銀行獲得信貸融資額度約201億元，尚未動用，相比於2013年193億元有所增加。

但《地產金融視界》發現，上述信貸融資額度都是“無承諾”的，要在符合若干條件的情況下，比如提供合適項目及指定檔案（如施工工程許可證）。

舉個不是很恰當的例子，李西說自己2015年要干幾個項目，手頭缺錢，張三說到時我借你100萬，李西害怕張三反悔，非要簽個協議，可協議上說了是“無承諾”，屆時還要具體項目如何，可以隨時反悔。

富力地產主席報告提及，在融資方面，公司已將注意力轉向國內的資本市場，2014年底，國內企業能夠在銀行同業市場上發行人民幣票據，此類票據的特質可能符合公司所需，將繼續研究選項，適當時機時將做出選擇。

2014年開始，富力地產發行2019年到期的優先票據，總金額達10億美元，折合人民幣624.59多億元，利率為8.5%，這意味著這些優先票據一年的利息便達5.3億元。（來自微信公眾平臺資訊）