業內：公司債陸續到期 內房後期融資成本恐現反彈

近一週內，包括合生創展 (0754-HK)、富力地產 (2777-HK)、碧桂園 (2007-HK)、花樣年 (1777-HK)、新城控股 (1030-HK)、上海寶龍實業、福晟集團等 10 家房地產企業陸續中止公司債發行。據市場機構不完全統計，中止發行債券累計金額接近人民幣 500 億元。

《經濟參考報》報導，分析人士指出，資本市場融資成本上升是這些企業中止發債的原因之一。上交所資料顯示，過去半年間，公募債、私募債平均加權價格逐步呈現上升趨勢，尤其在今年 3、4 月份升幅尤為明顯，至 4 月底，公募債平均加權價格逾 98.5，私募債則為 98.564，均創下半年新高。

國泰君安統計的資料顯示，截至今年 5 月初，共有 12 家上市房企發行了人民幣 322 億元公司債，票面利率在 4.83%-7.90% 之間，而控制在 5.35% 以下主要是招商蛇口 (001979-CN)、陸家嘴 (600663-CN)、華僑城 (000069-CN) 等國資企業。

從上交所審核的公司債情況看，2018 年前 5 個月共有約 78 筆房企公司債在申請發行，其中通過的有 33 筆，占比不足一半；剩餘暫未通過的有 38 筆，未通過或終止的有 7 筆。

業內普遍認為，融資收緊已然成為資本市場最大的共識。光大證券在研報中指出，2018 年的風險點更多來源於融資，目前難以看到金融監管政策的放鬆，信用債市場繼續收縮，廣義流動性處於緊平衡的態勢，非標、信貸、債券等融資方式都受到了不同程度的影響。

克而瑞地產行業研究員房玲 6 月 3 日指出，2017 年房企加權平均淨負債率上升為 91.09%，較 2016 年增加了 16.19 個百分點，近 6 成企業的淨負債率有所上漲。

從融資成本來看，2017 年萬科、中海、保利等 60 家重點房企融資成本持續降低至 6.08%。主要一方面是由於重點房企多為大中型規模房企，融資能力相對較強；另一方面也是由於前 2 年公司債潮的延續效應。

截至 2017 年末，主要上市房企總有息負債為人民幣 57539 億元，年增 29.6%，增幅較 2016 年增加 2 個百分點。其中 60 家重點房企總有息負債為人民幣 48392 億元，較期初上升 34.5%，增幅較上年增 5.5 個百分點，重點房企債務增加更為顯著。

值得一提的是，2017 年末，60 家重點房企有息負債占比達 84.1%，增加 3.1 個百分點。2017 年，總有息負債超過千億的房企有 14 家，較 2016 年增加 6 家，房玲分析指出，這跟企業規模增長基本正相關，其中中國恒大 (3333-HK) 以人民幣 7326 億元蟬聯第一，較 2016 年年末增長 37%，是第二名綠地控股 (600606-CN) 人民幣 2679 億元的 2.7 倍。

不僅如此，從 60 家重點房企來看，90% 的企業總有息負債都有所上漲，且超過一半的企業負債增速有所增加。2017 年各大房企的規模發展迅猛，合約銷售額超過千億的企業已達 17 家。而規模擴張的同時也伴隨著負債增加，2017 年銷售 TOP20 房企總有息負債約為人民幣 27811 億元，相較於 2016 年增長約 40%。

克而瑞指出，綜合來看，2017 年房企的償債壓力較 2016 年末有所增加。主要呈現出以下幾個特點：1) 槓桿加大，整體淨負債率抬升至 91%；2) 現金短債比和長短期債務比均有了不同程度的惡化，儘管短期壓力仍然不大，部分企業需要警惕；3) 在國內樓市調控和融資收緊的背景下，房企或選擇出海，或選擇創新類融資方式，融資成本未來或將反彈。

同策研究院的研報也指出，龍頭房企的規模性擴張加劇了企業的負債水準。該院分析人士表示，房企流動負債大幅攀升，反映出短期償債壓力增加，實際運營中現金流緊張，若要保持現金流安全就需增加借貸。

該機構指出，2017 年旭輝地產 (0884-HK) 通過「借新還舊」的方式，以低成本融資置換高成本融資、長期借款置換短期借款，達到改善債務結構的目的。截至 2017 年底，旭輝 1 年內到期的銀行及其他借款金額人民幣 62.27 億元，1 年內到期的公司債券人民幣 50.93 億元，合計人民幣 118.2 億元；1 年後到期的有息負債 (銀行及其他借款、票據、公司債等) 合計人民幣 354.19 億元。

廣發證券房地產行業研究小組首席分析師樂加棟表示，事實上，自 2016 年第四季以來，房企融資管道開始持續收緊，開發貸、再融資、公司債以及非標融資都先後收緊，尤其是 2018 年 4 月 27 日資管新規落地，表外理財借道非銀通道 (非標) 流向地產行業受到徹底約束。

樂加棟說，從房企融資的具體資料來看，2016 年下半年以來房企的融資規模持續收縮，2017 年房企取得借款以及發行債券的融資規模同比下滑 21%。

業內分析人士指出，隨著境內融資利多不再，公司債陸續到期，房企或轉戰海外或尋找新的融資管道，後期的融資成本也將很難實現進一步壓縮，甚至可能出現反彈。