【蔡志雄專欄】房東三大觸犯刑法行為，要小心

最近從網路溫度計網站上看到一則統計，什麼是房東最惹怒人的十大行為，其中高居排行第一名是擅自進出房間，第二名則是找各種理由出現，其餘惹怒房客的行為像不修繕、不讓房客報稅、亂扣押金等等，卻未名列前茅。從十大行為前兩名都跟居住空間有關，足見房客有多麼重視隱私了！沒錯，因為家是永遠的避風港，不管用買的，或是租的，回到家就是要享受完全屬於自己的感覺。

房東一定要尊重房客的居住空間及使用房屋的權利，稍一不慎，那可不只是上了排行榜，還有可能牴觸刑法，以下是房東最容易犯的三個錯誤：

一、進入房間：

經常聽到一種說法，碰到房客欠租，可以會同管區員警及里長，進入房間將房客物品搬空，這樣的處理方式其實是大有問題的。首先，管區員警及里長並沒有這樣的職權，租屋糾紛涉訟，依法只有法院可以處理。而且依據法律規定，並不是房客欠租，房東就可以主張終止租約，必須房客所欠租金以押金扣抵尚欠二個月以上，還要經房東先催告房客給付租金，逾期不付房東才有終止租約的權利。

房東雖然擁有房屋所有權，但是既然已經將房子出租給房客，房客就有使用居住的權利，所以房東未經房客同意，隨意進出房間，會觸犯刑法侵入住居罪。

二、斷水斷電：

有些房東為了逼迫房客住不下去，便主動斷水斷電，房客欠租只是民事糾紛，但是房東斷水斷電的行為，已經造成房客無法使用房屋，這樣會觸犯刑法強制罪。

當然，也有例外之情況，如果水電費依約由房客自行負擔，房東並無代繳之義務，因為房客欠繳水電費，被水公司、電力公司自行停水停電，跟房東無關，自然就無犯罪之可言。

三、強制換鎖：

房東擅自進入房客房間清空物品，為了避免房客再行進入，於是便將門鎖更換，此舉妨害房客行使租賃之權利，同樣會構成刑法上的強制罪。

實務上在基隆甚至還曾經發生過，房東與房客因為租約糾紛怒不可抑，房客還在房子裡面，房東居然從大門加裝扣環並裝上鎖頭，遭檢察官起訴刑度更重之剝奪他人行動自由罪，雖然經法院調查尚有其他地方得以攀越出入，僅判強制罪，但房東最終依然付出新台幣五十萬元之代價，與被害人達成和解，才換來輕判緩刑之結果。

知道這個案件每月租金多少元嗎？一萬二千元，五十萬等於是三年半的租金通通付諸流水了。要知道房客欠租那只是民事糾紛，但以上不管是侵入住居或是強制罪，通通都是刑事犯罪，房客被告民事跟房東被告刑事那一種比較可怕？無怪乎房東願意拿出高額的賠償來和解，當房東是養啞巴兒子來創造被動收入，牴觸刑法一不小心可是要吃牢飯，不可不慎啊！