〈新股快遞〉傳大陸房地產開發商德信中國年底赴港IPO 集資15-23億元

據《IFR Asia》引述市場消息人士指出，大陸房地產開發商德信中國控股計畫今年底前在香港首次公開發售 (IPO)，擬集資約 2 億至 3 億美元 (約港幣 15-23 億元)。建銀國際是獨家保薦人。

據德信中國在 9 月公佈的初步招股書介紹，集團是一家浙江省房地產開發商，於 1995 年成立，主要專注住宅物業開發及商業和綜合用途物業的開發、運營及管理。在「2018 年中國房地產百強企業」榜單中排名第 63 名。

截至 2018 年 6 月 30 日，溫州、杭州、徐州、湖州、嘉興 5 地今年的營收分別為人民幣 18.9 億元、4.3 億元、7372 萬元、4586.7 萬元、812 萬元，總計占總營收近 99%。

招股書顯示，截至 2018 年 6 月 30 日，就權益占比而言，德信中國總土地儲備為 636.3 萬平方公尺，其中 600.9 萬平方公尺位於長三角地區。具體來看，浙江杭州、湖州、溫州等地是其重倉區，分別持有 24 個、17 個和 26 個項目。

在德信中國的土儲資產裡，開發中物業的建築面積約為 471.8 萬平方公尺，占其總土儲的 74.15%；約 121.3 萬平方公尺的建築面積持作未來開發物業，占總土儲的 19.06%。

招股書顯示，德信中國目前雖在物業管理、酒店、物業租賃等方面有所涉及，但營收仍主要來自物業銷售。截至 2018 年 6 月 30 日，德信中國的營收為人民幣 24.7 億元，較 2017 年同期的 27.6 億元下滑。以整年度來看，2015 年、2016 年、2017 年，德信中國分別實現收入 56.95 億元、69.8 億元、65.54 億元。

營收雖有起伏，但利潤並未隨之下降。德信中國 2015 年、2016 年、2017 年及 2018 年上半年淨利潤分別為人民幣 6465.9 萬元、5.13 億元、8.39 億元及 4.63 億元，其中 2018 年上半年的淨利潤較 2017 年同期增長約 77.39%。主要原因是由於其銷售成本的下降以及毛利的上升。

2018 年上半年毛利率已達 33.4%，和今年上半年淨利潤傲視群雄的恒大 (3333-HK) 已相差不遠。但值得注意的是，2018 年上半年，德信中國 18.7% 的淨利率與「利潤王」中海 (26.2%) 相比，還有一定差距。

隨著規模的增長，與其他房企一樣，德信中國的流動負債總額也隨之增長。2017 年德信中國流動負債從人民幣 159.4 億元躍至 271.9 億元，年增 71%。截至 2018 年上半年，德信中國流動負債達到 338.1 億元。

資產負債表顯示，截至 2018 年上半年，德信中國持有現金及現金等價物人民幣 49.9 億元，開發中物業貨值 205.9 億元。通過上市拓寬融資管道保證專案的持續投入和發展，或是德信中國赴港 IPO 的原因之一。

德信中國在招股書中表示，其 60% 上市募集的資金將用於開發現有物業專案，30% 將用於潛在物業開發專案的土地收購和建築成本，10% 用於一般公司及運營資金。