空置稅再掀房產風波，治理房企破滅是否真的有效？

隨著人與房的矛盾不斷升級，政府屢次出手製定房產稅，即便政府以何種嚴厲的手法來調控市場，依舊擋不住這個行業的興旺發達。據房產大數據應用服務商克而瑞研究中心預計，今年全年銷售金額過千億的房地產數量有望超過30家左右。500億元以上規模的房地產企業也將從2016年的23家提升至超過50家。

面對久久不能平息的房產泡沫，國務院參事、住房和城鄉建設部原副部長仇保興表示，房地產稅應該分類進行，率先出台能夠精準遏製投機的消費稅、流轉稅、空置稅，然後再從容考慮物業稅。此外，仇保興還表示，我國房屋空置率比較高，像北京空置率在10%至20%之間，像鄂爾多斯房屋空置率更是高達70%。國際上，住房空置率在5%的國家一般推出空置稅。

我國房屋空置率究竟有多少

重提房屋空置稅再次引發房產市場的騷亂，一時間在香港上市的内房股應聲下跌。截至10月15日收盤，佳兆業集團(01638-HK)下跌13.04%，融創中國(01918-HK)下跌7.97%，綠城中國(03900-HK)下跌6.83%，碧桂園(02007-HK)下跌6.74%，中國恒大(03333-HK)和融信中國(03301-HK)也分别下跌5.99%和4.46%。

然而，究竟什麽是房屋空置稅？

目前國内對空置稅併沒有準確的定義。而國外，一般是指政府為了充分利用資源對空置房屋收取的稅收。所謂“空置”，自然是不住也不出租的意思，對於我國這種人多地少的國情而言，房子空著不住人就是嚴重的資源浪費。

目前，我國各大城市的房屋空置率也沒有統一的權威數據。但根據相對可靠渠道的數據披露顯示，我國房屋空置率的確不低。

根據國家電網公佈的空置率調查結果，從每戶電表數據來看，一年一戶用電量不超過20度即認為是空置。按此計算，2017年我國大中城市的房屋空置了為11.9%，而三四線小城市的房屋空置率13.9%，農村房屋空置率為14%。

其實在2010年北京住建委就曾提出對“不住、不租、不賣”的空置房徵收，但在當時由於住宅物業佈局分散且數量多，產權界定與統計口徑和徵收標準備受爭議，空置稅實施起來也相對困難。

目標不在於增稅

對於何時推出“空置稅”，目前還沒有定論。因為今年9月份公佈的十三屆全國人大常委立法規劃來看，隻將房地產稅法列為第一類項目即條件比較成熟、任期内擬提請審議的法律草案，然而空置稅併未包含在内。也就是說，沒有全國人大立法或者許可，政府沒有權利徵稅。

其實，有意徵收空置稅併不是政府“巧立名目”。根據今年5月14日中國社科院城市所與社會科學文獻出版社聯合發佈《房地產藍皮書：中國房地產發展報告No.15（2018）》指出，考慮以“空置稅”來替代房產稅。

此外，報告還指出，房地產調控機製中，稅收調節機製的設定目標不應該代替土地出讓金成為新的地方稅源。

隨著住房租賃市場的發展，政府部門和企業機構持有住房都面臨著許多問題，如佔壓資金量龐大、管理維護效率低下等，而目前住房市場中租賃價格與銷售價格存在失衡現象，即使在一線城市，年租金收益率一般也超不過同期貸款利率。如果沒有政策優惠，企業機構則更傾向出售居住物業而非持有居住物業。

如此一來，勉強房地產企業和機構持有住房，倒不如鼓勵願意持有住房者將個人房屋出租出去。對空置非家庭自用住房徵收空置稅，恰好能鼓勵住房持有者出租自己的房屋，達到“可以持有但不可空置”的政策導向。

但如果對家庭空置的自用住房和非家庭空置的自用住房籠統徵收“空置稅”，可能會出現社會負面影響。畢竟家庭自用住房空置原因有很多，例如探親訪友、工作外派、學習培訓等。

總而言之，空置稅的出台面臨問題還有許多，如何準確界定“空置房”的概念？稅率應該怎麽計算？核查成本高，是夠會存在作弊現象？由此看來，若想實施房屋空置稅，看來為時尚早。