9月美國REITs市場研報，貿易戰影響工業板塊！

九月份美國REITs市場表現：除了工業板塊收漲約0.1%，其餘板塊全面下跌。其中木材板塊跌幅最大，為5.7%，之後為自助倉板塊的4.6%，醫療板塊的4.3%，以及數據中心板塊的4.2%。辦公室板塊收跌3.8%，多元物業損失3.5%，零售業板塊則虧損3.1%。住宅、特殊物業、基建以及酒店度假村板塊的損失均在1%左右。

作者丨Bruce&James

來源丨美國投資客

1九月份美國REITs市場概述

REITs市場在九月整體下跌。富時全REITs指數在九月下跌了2.4%，其中全股權REITs指數在九月下跌了2.5%，債權REITs指數在九月下跌了1%。標普500指數在九月上漲了0.6%。全年來看，全股權REITs指數的收益為1.8%，債權指數收益為3.4%，而標普500指數收益為10.6%。

十年期國債收益在九月超過3%，較八月底漲了0.2%。上漲的利率環境，加上人們對未來利率走勢的擔憂，對REITs市場施加了下行壓力，導緻其在九月整體下跌。

2各版塊表現情況

九月，除了工業板塊收漲約0.1%，其餘板塊全面下跌。其中木材板塊跌幅最大，為5.7%，之後為自助倉板塊的4.6%，醫療板塊的4.3%，以及數據中心板塊的4.2%。辦公室板塊收跌3.8%，多元物業損失3.5%，零售業板塊則虧損3.1%。住宅、特殊物業、基建以及酒店度假村板塊的損失均在1%左右。

本月的下跌也使幾個板塊的全年累計收益又正轉負。截止2018年9月30日，酒店度假村板塊的累計收益接近10%，仍位列所有版塊的首位。其次是工業板塊的7.4%，住宅板塊的5.5%，以及醫療板塊的4.4%。基建和特殊物業板塊的累計收益約3%，自助倉板塊約1%。虧損的板塊中，多元物業以4.7%的虧損位列第一，其次是木材板塊的4.5%，辦公室板塊的3%，零售業的1.3%，以及數據中心的0.9%。

3特别關註：工業板塊REITs

（一）概述

工業板塊REITs持有併管理工業類型的地產物業，包括倉庫、配送中心和製造/生產工廠。因直接影響電子商務產業鏈上的所有環節，包括生產廠家、物流公司、電子商務公司以及終端客戶，工業板塊REITs在電子商務產業中起著舉足輕重的作用。

（二）市場行情

圖表展示了過去自15年幾個主要板塊的年化回報，工業屬於比較穩定，但又能達到很高回報的板塊。事實上，工業板塊自2012年起就開始了其快速的增長，平均每年的回報可達到約19%。基本面方面，由於電子商務的迅猛發展，生產製造商、電子商務公司對倉庫、物流中心類物業的需求長期超過供給量，但是自2014年起，物業供給的增長率開始上漲，逐漸拉低對工業板塊物業的淨需求量。

然而，稅務改革，加上整體的放松管製，都為刺激經濟增長提供了額外的助力；經濟指標，如製造業PMI自2016年後總體上漲，表示整體製造業表現良好，失業率也在持續降低。除此之外，隨著位置優越的土地逐漸變得稀缺，與持有大量可開發土地的工業板塊REITs相比，其他私人開發商將更難進入市場。

雖然整體環境利好，仍有一些潛在的負面因素可能會嚴重影響工業板塊REITs的表現。首先便是貿易戰。雖然貿易戰談判持續數月且仍沒有結果，但貿易戰帶來的爭端以及關稅顯然會傷害整體經濟發展，尤其是生產製造業以及產業鏈上的其他相關產業。雖然貿易戰對生產、製造商會造成更直接、更嚴重的衝擊，但物流類公司作為產業鏈上的重要一環，即便不會遭到如此直接的打擊，也會受到嚴重的影響。

其次，如之前所述，倉庫、配送中心類物業的需求很大，但供給量已於近年開始逐漸增長，為工業板塊REITs帶來一定的阻力。最後，連續幾年的優異表現可能會讓投資人對工業板塊的期望過高，使股價對於REITs表現以及市場波動更為敏感。