開發台北舊市議會 海悅每股潛在利益超過10元

海悅 (2348) 除了受惠台商回流豪宅代銷業績搶搶滾，可望推升今年獲利大躍進，法人估全年 EPS 挑戰 5～6 元歷史新高之外，未來將從代銷業跨向市場更廣大的營建（造）業及都更市場，更可望成為海悅未來幾年的主要成長動能之一。鮭魚返鄉獵地大戰，除了北部工業區一地難求價格飛飆之外，北市商辦行情也開始增溫，甚至這股豪宅熱更從北部蔓延到中部，為迎返鄉潮，台中 3 豪宅預售案也即將於選後開打，更加奠定海悅未來幾年業績成長動能。其中最被市場忽略的台北舊市議會的龐大開發利益，海悅更是最大受益者，該開發案未來潛在獲利想像空間具相當具有吸引力。

今年 9 月，台北市仁愛路與復興南路交叉口，鄰近 SOGO 百貨商圈的空軍官兵活動中心，面積約 1139.5 坪，元大商銀在與眾多壽險公司競爭中以 82 億元高價得標取得 70 年地上權，換算每坪價格高達 720 萬元。這件標案讓市場回想起政府特許成立的「金毓泰」在 2017 年 9 月以 28.68 億元權利金得標取得「台北舊市議會」地上權約 2025 坪。

台北舊市議會在忠孝東西路、中山南北路的交叉口三角窗，鄰近六鐵共構的台北車站，附近還有台大醫院及行政院、立法院等政府重要機關，也鄰近總統府，是台北市最重要的交通樞紐，每天車流、人流高達數十萬到百萬，地理位置比空軍官兵活動中心更優越，金毓泰得標的地上權面積不但是空軍官兵活動中心的 2 倍，且價格更低，未來的開發利益高達數百億甚至上千億。

「金毓泰」或許市場知名度不高，但背後股東主要包括豪昱營造（營建）、互立機電工程（機電）、海悅國際開發（代銷）三家公司組成的聯盟，其中海悅持有 5%，加計海悅廣告持有 10%，整個海悅集團共持有 15%。金毓泰得標後馬上引來日商主動合作，目前已簽約，金毓泰將興建 2 棟地上 18 樓、地下 5 層的商業大樓，其中 6～18 樓由三井不動產以租賃方式經營管理飯店，並預計在 2020 年正式營運。

姑且不論開發利益多大，就以地上權來看海悅的價值，金毓泰持有原舊市議會地上權約 2025 坪，以目前附近行情價每坪地上權接近 800～1000 萬元計算，金毓泰持有該筆地上權最高就值 200 億元，海悅直接持有金毓泰 5％股權，換算價值高達 10 億元，海悅股本 8.56 億元，每股值 12 元，若扣除去年購置時成本 1.43 億元，潛在利益高達 8.57 億元，每股潛在利益仍然超過 10 元。

由於這個案子結合三家公司在不同專業領域的分工整合，也意味著海悅將從代銷業跨向市場更廣大的營建（造）業及都更市場，更是海悅未來業績持續走向大成長的重 要關鍵。

中美貿易戰歹戲拖棚，海悅高獲利及高現金發放率不受影響，雖然近期原力廣股東出脫持股，力廣原持股約有 1.56 萬張，進幾個月來陸續在市場上約出脫了 4000～5000 張，但這剛好給長期投資資金逮到機會，海悅從 8 月時當日成交量只有個位數，到目前都已能穩定維持 3 為數成交量，且這次指數大跌 1600 點過程中，海悅拉回在季線之上就止跌反彈，並未再隨指數殺至 9400 點而跌破前低 40 元，底部越墊越高，長線投資資金在 50 元附近進場承接力廣售股，換手成本約在 50 元附近，未來一旦力廣持股賣壓告一段落，海悅股價可望啟動較大波段攻勢。

技術面來看，所有均線皆呈多頭排列，雖然連續 4 個交易日盤中一度突破 50 元，但收盤退守 50 元，不過此舉已凸顯多頭企圖心，目前日 KD 剛自低檔形成黃金交叉，後續觀察量能若能擴增逾 2000 張且突破站穩 50 元，即可視為短線攻勢在起領先訊號。週及月 KD 均在 50 附近盤整已久後開口再度向上，中多行情已蠢蠢欲動。