【蔡志雄專欄】現階段換屋一定要注意四大原則

房地產市場常見一些有趣的術語，比如說「三宅一生」，意思是人一輩子買屋、換屋大概會有三次，這樣的說法倒是沒錯，畢竟人生不同的階段，居住需求不同，另一方面，房價相對於薪資水平，依舊高高在上，購屋一開始也不可能一步到位，於是便又有所謂的「先求有，再求好」。於是，換屋也是一生當中，會遇到幾次的關鍵階段。

換屋，必須考量當時房價趨勢而有不同做法，以目前房價處於下跌並繼續往下尋求跌幅滿足點之際，換屋可以遵循以下四大原則：

1 買方市場，先賣後買：

當房價處於上漲之際，房價會越來越高，賣方少買方多，好屋容易賣很難尋，是「賣方市場」，所以可以考慮先買到新屋以後再將舊屋賣出，這是先買「便宜價」，再賣「昂貴價」。反之，像當前房價處於下跌階段，包括未來還會有長時間的房價整理期，買方少賣方多，好屋很難賣容易尋，是「買方市場」，所以應該先把舊房子賣掉之後，再買進新房子，有機會越等越便宜，這是先賣「昂貴價」，再買「便宜價」。另外，同時考慮貸款條件的話，先買後賣，等於同時持有二間房屋，第二間會被當作投資用途，貸款條件必較差，先賣後買則無此問題，容易取得較佳貸款條件。

2 居住需求，考慮將來：

換屋時，不能只是考慮現階段的居住需求，還要把將來十餘年之居住需求考量進去，例如新婚夫妻剛結婚，打算當頂客族的話，那麼，小套房的空間就可以滿足居住需求，至於如果打算婚後第二年生下一個小孩，婚後第五年生下第二個小孩的話，一開始就應該買至少二房的物件，而不應該買小套房，否則，一旦第二個孩子出生，空間不足結婚五年就必須換屋，如果當初購入二房物件，起碼可以居住到孩子念國中階段。因此，沒有將未來十餘年居住需求考量進去，頻繁換屋將增加搬遷、房仲服務費等額外成本。

3 熟悉環境，先租後買：

既然現階段房價處於下跌階段，包括未來還會有長時間的房價整理期，「買方市場」還會維持一段時間，所以先將舊房子賣掉之後，也不用急著買新房子，可以在房市裡好好挑選。有句話說，「千金買屋，萬金買鄰」，好鄰居的重要性不亞於房子本身，所以房子賣掉之後，不妨先當個聰明租屋族，挑選喜歡的社區或區域，先用租的，如此一來，不但可以事先居住實際體驗生活機能，還能知道鄰居究竟好不好，萬一碰上不好的鄰居，頂多忍受一年就可以搬走，還有機會得到附近第一手售屋的資訊，「近水樓台先得月」呢！

4 優惠退稅，兩年完成：

另外，要特別提醒，雖然房價下跌「先賣後買」不用急著把新房子買回來，但是如果要享受重購退稅的優惠，出售跟買進房屋必須符合兩年內之規定。

把握房價下跌趨勢下的換屋四大原則，先求有再求好，人生不同階段都可以找到好宅，幸福一輩子！