貿易戰使台商+壽險業逆流 信義全球：建商積極購地插旗商辦

2018 年全台商用不動產交易百花齊放，信義房屋 (9940-TW) 今 (13) 日指出，中美貿易戰使得台商及壽險業逆流回台灣投入商用市場，建商積極購地插旗商辦。同時，自 2016 年被打入冷宮的地上權在今年反轉出現亮眼成績，預估 2019 年商用市場受台商回流影響，仍以工業地產為主軸，看準商辦大樓汰舊換新需求浮現，建商將持續投入。

信義房屋旗下信義全球資產經理王維宏表示，2014 年以來土地市場因房市修正交易急凍，建商躊躇不前，不敢積極獵地，今年大型建商積極搶精華地，各地出現標售熱潮，屢屢創下單坪新高。內湖地區土地更出現一地難求的情形，華固 (2548-TW)、長虹 (5534-TW) 購入潭美段土地，預計開發商辦大樓，而大型企業包含台塑 (1301-TW)、台壽搶進內湖購置整棟辦公大樓。

同時，王維宏並進一步持續看熱商用不動產，他也指出市場趨勢，包括了售價及租金將續漲，而頂級辦公成為市場的主力產品，依據信義全球商辦報告顯示，連 3 季租金售價雙雙上漲，大型企業持續擴編搬遷潮浮現，一次躍向頂級商辦，使得頂級商辦 101 大樓及南山廣場租金行情在今年屢創新高，近而帶動 A 辦租金行情上漲，而未來無新辦公大樓釋出，商辦租金勢必會再漲一波。2019 年台灣政經環境相對穩定，外商對於有指標性的頂級辦公需求增加，來台設點比例將明顯拉高。

同時，全台工業地產需求持續發熱，廠商南下尋地，近年中國製造業經營成本提升，台商逐漸轉出中國大陸，部分則回台投資設廠，加上中美貿易戰影響，台商迫切回台尋地，自 2017 開始至今，連續 2 年工業地交易量維持高檔，各地出現缺地之慌，政府為了解決缺地問題，加速盤點各地閒置用地。而新北市發展成熟，工業地價格居高不下，許多企業因此南下尋找工業用地，且以桃園及台中占為大宗，看好台商回流潮，2019 年工業地產仍是交易焦點。

王維宏並認為，股票市場波動， REITs 成避風港，主要在於商用不動產從谷底反彈到今年盤整趨勢，使得 2018 年 REITs 市場相當活絡，沈寂了 11 年的 REITs 掀起一波發行熱潮，今年 2 檔 REITs 上市 -- 圓滿 1 號及樂富 1 號，投資標的分別都有商辦大樓及百貨商場，重啟 REITs 發行熱潮，而國泰 1 號標的中華大樓將進行都更重建，也是國內 REITs 轉向開發型不動產首例。

展望 2019 年，受到國際市場不穩定、波動性高，使多數資產可能轉回國內投資，相對於 REITs 市場波動性低，且不動產價格及收益合理，投資價值浮現。

另外在國際金融市場波動大之下，金融保險業買氣將回籠，王維宏說，美中貿易戰使得國際金融市場波動劇烈，壽險及金融業資金回到國內投入商用不動產，許多金控近年開始購地蓋新的企業總部，從 2015 年逐年遞減，到今年的反彈，而在今年 3 月富邦人壽搶下高雄凹子底地上權，成為首次壽險業投入高雄地上權案。預估 2019 年，國際金融市場持續不穩，壽險及金融業資金有望持續回到國內商用不動產。

同時，在觀光結構轉型質變，也將形成品牌旅館百家爭鳴，王維宏強調，近年來台旅客結構改變，日韓旅客遽增，陸客則由團客轉為自由行，飯店市場呈現兩極化表現，過去幾年隨著陸客減少，有部分飯店掛牌求售，知名的六福皇宮也在今年吹熄燈號，但各大國際飯店集團品牌，如萬豪、洲際、凱悅、希爾頓等，在接下來幾年都摩拳擦掌進駐台灣，隨著未來房間供給量增加，經營難度也會增加，由於不同等級及產品定位的旅館紛紛進駐，台灣旅館市場也進入百家爭鳴的激戰時期。

王維宏觀察傳產業投資商用不動產創下歷年最高，紡織大廠例如宜進 (1457-TW)、鴻儒 (1476-TW) 等積極佈局不動產等，持續擴大生產線。展望 2019 年，受到國際經濟影響，大型企業資金有望回到國內，預估商辦市場租金售價將會持續回升，建商持續看好商用市場，預計再掀起一波商辦投資熱潮。