中國房企舉債創紀錄！政策暖風下投資者無懼到期潮

中國房地產企業開年以來在境內外市場大舉發債，而受政府一系列托底經濟的政策影響，投資人需求亦受提振，令企業短期流動性狀況得到改善。

彭博匯總的數據顯示，中國房地產開發商今年以來在境內外發債合計約 430 億美元，雖然 3 月尚未結束，但已刷新季度新高，其中離岸美元債發行已較去年同期近翻倍，且接近整個 2019 年此類債券的到期總額。除了紅火的一級市場，二級市場上的信用利差也均顯著收縮，一掃去年的陰霾。

隨著應對經濟下行的寬鬆政策不斷加碼，部分地區放寬了落戶年齡限制、減少或取消了新購住房禁售的年限，本周提交全國人大審議的政府工作報告中也未再出現「房住不炒」的說法，讓市場猜測政府將容忍對已有限制措施的放鬆。

另一方面，在無風險利率已經大幅下行的背景下，債券投資者增厚受益的需求也日漸顯著，這對今年在境內外面臨創紀錄的 871 億美元到期債券的行業來說，也極大的緩解了再融資風險。

「資金驅動下的填平信用利差窪地的行為，在房企債領域開始上演。」長江證券固收總部副總經理孫超在接受採訪時表示。「當前依舊看好主流房地產債，預計其相對收益和持有期收益都較為可觀。」

不單是境內市場，包括瑞銀資產管理、貝萊德在內的不少境外投資機構對中國房企的離岸美元債也開始看多。

彭博統計的數據顯示，2 月中國開發商美元債發行的認購倍數飆升到了 7.6 倍，一季度的均值較去年下半年翻倍；ICE BofAML 的指數則顯示，中國高收益美元債 (發行人多數為房企) 今年以來的回報已達 6.5%，而平均殖利率仍較過去五年平均高出 100 個基點左右。

AllianceBernstein 亞太固定收益投資組合管理負責人 Brad Gibson 在接受採訪時表示，「當前中國房企債信用利差隱含的違約率在大約 9%，比 7.5% 的歷史平均要高，但目前基本面情況顯示 2019 年實際的違約率應該更低，所以中國房企債仍有繼續表現的潛力。」

本周政府工作報告對房地產的極簡論述，已讓不少市場分析人士覺得最嚴格的政策約束已經結束。中金公司稱，後續地方政策料將擁有更大的靈活性和調節空間，支撐行業基本面觸底回升，因而全面上調對全年房地產各項指標預測。

篩選個券

雖然房地產債總體融資情況向好，不過分析師表示仍需仔細篩選個券。

長江證券的孫超認為，在岸市場「可入庫」的房企債構成了流動性較好的一個子集，這部分債券的流動性溢價有望進一步收斂，而部分陷於自身流動性管控壓力、甚至融資團隊與市場溝通出現障礙等情況的公司，其通過債券市場融資的難度並不會隨著流動性的充裕而有太大的改善。

標普全球評級在本周的報告中稱，小型開發商面臨的再融資形勢依舊嚴峻，實力較弱的開發商仍將在未來數月內面臨短期流動性緊張；此外，考慮到離岸的舉債成本比在岸仍然高很多，也使一部分企業暴露在匯率和跨境收付的風險中。

根據彭博匯編的數據，今年以來地產企業在離岸發債的平均票息約在 8.4%，大幅高於在岸的 4.5% 左右。

孫超指出，雖然境外市場作為發行人融資的重要渠道，值得企業認真投入與長期維護，但作為重度資金依賴型行業，房地產企業對融資利率極為敏感，因而未來房企融資需求回歸境內市場值得期待。