中國房地產市場喜迎落戶新政 二三線城市「囤糧」開發商估受益

中國部分城市開年以來陸續對落戶政策進行調整，而這種房地產業內人士眼中的「隱形放鬆」如今也在國家最新的城鎮化政策中得到了呼應，料使在二三線城市有土地儲備的開發商受益。

中國國家發展改革委在上周發布的 2019 年城鎮化建設重點任務中要求，對常住人口 300 萬—500 萬 Ⅰ 型大城市全面放開放寬落戶條件，對 100 萬—300 萬的 Ⅱ 型大城市要全面取消落戶限制。由於各省市普遍存在通過戶籍設置限購門檻，這一政策對已經歷了一輪全面降溫的市場來說猶如春風。

分析人士稱，包括碧桂園等在內的在二三線城市拿地較多的開發商，尤其是在長三角、大灣區等周邊有土地儲備的將在新政中更多獲益。

「戶口政策的放鬆是中國城市化進程的延續，將主要利好在二線和強三線布局更多的房地產開發商。」標普分析師黃馨慧在接受採訪時表示，今年以來，一些中小城市已經慢慢開始放鬆限購，結合最近的落戶政策放寬，預計今年不會有很大的政策壓力，但大城市依然會維持整體較緊的政策以避免房價大幅上漲。

而中國落戶政策的調整，也將給今年來已大幅上漲的地產債和地產股，提供更多的基本面支撐。ICE BofAML 編撰的中國高收益美元債指數以中國地產發行人為主，今年 1-3 月創七年來最大季度漲幅，而中資地產股指數年迄今表現亦大幅跑贏恒生指數。此外，彭博匯總的數據顯示，中國房地產開發商今年前三個月在境內外發債合計刷新季度新高。

周二公佈的 3 月房價數據顯示，新建商品住宅價格打破了連續 4 個月走弱的態勢，在不少二三線城市政府放鬆限購後，它們的復甦更加明顯。碧桂園發行的票息為 6.5%，2024 年到期的美元債上周一以來已上漲約 1%，而其餘中國高收益美元債價格幾無波動。

以下為彭博新聞採訪的市場人士對城鎮化新政影響的觀點：

景順亞太固定收益部投資總監胡嘉林：

• 城市化的進程加快對房地產開發商來說是積極的，特別是那些專注於低線城市的房地產開發商，預計住宅房產的需求會更強勁
• 從宏觀上看，新的落戶政策將增加勞動力的流動性，從而提高中國的生產率成長，此外，也有利於減輕老齡化的負面影響

CreditSights 分析師 Yin Chin Cheong：

• 政策最直接的受益者是那些在二三線儲備較多土地的開放商，尤其是那些在一線和高二線城市周圍的衛星城市，此外，大灣區部分城市也有望受益
• 碧桂園是一個明顯的受益人，該公司 2019 財年超半數的可銷售房源都在中小城市
• 仁恆置地、 瑞安房地產等開發商在一二線儲備更多，受政策利好有限

Lucror Analytics 信用分析師 Chuanyi Zhou：

• 新政策將對經歷人口外流的弱勢低線城市產生負面影響，在這類城市有較多土地的開發商面臨更多挑戰
• 儘管許多開發商已經接觸到較低級別的城市，但對於離岸債券發行人來說，地理覆蓋更多樣化，而且範圍集中在長江三角洲和珠江三角洲經濟強勁的區域

東方金誠工商企業研究主管王璐璐：

• 本次戶籍政策放鬆主要有利於 Ⅰ 型大城市和 Ⅱ 型大城市購房需求的釋放
  • 對於限購政策集中的二線城市，戶籍政策的放鬆將使更多人具有購房資格，有助於當地樓市購房需求的提升
• 政府已不再鼓勵所有城市擴張，「收縮型中小城市」住房需求料將繼續下行
  • 發改委通知中首次提出「收縮型中小城市」概念，主要指人口淨流出的城市，針對部分經濟實力弱的三線及以下城市