〈房產〉中國大陸Q2商用地產交易人民幣402億元季減53% 星商衝刺中

外資商仲戴德梁行今 (26) 日最新發布的商用不動產交易調查顯示，第 2 季度中國大陸商用地產交易總額下降至人民幣 402 億元，明顯較第 1 季的 858 億元下滑 53%。不過在第 1 季度活躍市場的推升下，2019 年上半年交易總額較去年同期仍上漲 3.3%，總計達人民幣 1258 億元，但預估交易價格在下半年可能出現鬆動。

值得一提的是新加坡資本在過去的 18 個月，已累計在中國大陸投資了近人民幣 435 億元的物業資產，遠高於過去 10 年平均值的人民幣 50 億元。另外，香港、美國和加拿大的投資者，過去一年裡也在中國大陸商用不動產表現活躍。

戴德梁行大中華區資本市場部主管李志榮指出，儘管第 2 季外資對大陸的商用不動產投資額放緩，市場中仍有不少資金充足的買家正在積極找尋和等待合適的投資時機。目前也觀察到買賣雙方在價格上仍有約 10-20% 的落差，造成交易談判時間的延長。不過隨著市場上可售物業的不斷增加，預計價格將在下半年有所鬆動。目前收益率正處於歷史低點，短期內資產價格的下調預計也將促使收益率回升。另外，許多大型外資機構型買家正瞄準一線城市核心優質物業，然而目前此類型的可售資產仍十分匱乏。一旦市場上有可售的高標的優質物業或大型資產包，勢必將促進投資額再次回升。”

戴德梁行亞太區研究部主管林榮傑提到，對於許多市場參與者來說今年上半年可謂充滿挑戰。在中美貿易摩擦的持續籠罩下，即使第 2 季度市場需求有所回升，但整個上半年仍處於低位。預計 2019 年下半年市場需求相比往年也仍將有所放緩。然而，中國國內經濟目前展現出強大韌性，一系列刺激政策的出爐也已取得了一定積極效果。

較樂觀的是中國大陸二線城市投資交易額有明顯上升。今年第 2 季度天津和成都兩地均成交大規模零售地產投資，分別達人民幣 79 億元及 22 億元。除了近期 ARA 聯手中金收購了位於成都的商業中心晶融匯外，黑石也將在今年完成對塔博曼熙地港購物中心的資產收購，該資產內總計涵蓋 3 宗零售物業，其中兩座位於西安和鄭州。

戴德梁行大中華區資本市場研究及預測主管陳妍斐表示，獲益於當地人口以及可支配收入的快速增長，二線城市核心地區的購物中心不斷吸引國內外投資者的目光。同時，物流地產以較高的投資回報率以及新建用地的相對緊缺而持續受到投資者的追捧。

近期的物流大宗交易包括工商銀行斥資約人民幣 7.6 億元收購了宇培國際控股位於瀋陽、無錫和鄭州的 3 座物流園區。電商巨頭京東近日聯合新加坡政府投資公司 GIC 共同成立了近人民幣 48 億元的物流地產基金。該地產基金將會在今年底完成京東近人民幣 109 億元（包括借貸）物流地產的收購。陳妍斐說，越來越多的地方政府開始向物流開發用地實施最低納稅要求，目前已在上海、南京、蘇州和杭州等城市實施，這意味著未來業主可能需要花更多的時間挑選租戶，以達到稅收要求。

據牛津經濟研究院數據顯示，在 2019-2021 年期間，中國一線城市預計將會新增共 120 萬個就業崗位，其中大部分增長將來自於服務業。這勢必會帶來大量對優質辦公大樓的需求，帶動投資者興趣增長。