〈南山人壽建新大樓〉除信義行政中心地上權外 明年3月世貿三館標案還將掀波瀾

台北市信義行政中心地上權案今 (20) 日開標，南山人壽以 159.81 億元的權利金得標，換算每坪權利金單價 744 萬元，容積單價 132 萬元，創下信義地上權案歷史單坪新高，商仲業者指出，明年 3 月世貿三館將開標，是北市最後一塊大面積素地，面積近 5000 坪，將是明年上半年商用不動產指標性投資案，預料金融、壽險業持續聚焦信義區。

信義房屋 (9940-TW) 旗下信義全球資產經理王維宏分析，去年空軍活動中心以每坪 720 萬元標脫，創地上權每坪單價新高，地上權重新受市場關注，而信義計畫區可開發的土地稀有，加上信義世貿商圈空置率持續緊縮，大型企業對於大面積辦公需求提高，造成此次信義行政中心搶標熱潮。

對於南山人壽高價取得此信義計畫內的地上權案，瑞普萊坊市場研究暨顧問部總監黃舒衛指出，南山人壽有其重要考量，主要在此基地為信義計畫區僅存少數幾塊不用整合、可直接開發的大面積土地，對企業中長期收益、品牌形象有無可取代重要性；同時，去年南山廣場開幕前預租市況極佳，加上目前 A 辦租金漲勢強，辦公室場稀缺性創造不敗地位，預期未來產品也會很搶手。

同時，此地上權案除為海砂屋，申請危老重建至少有 30% 容積獎勵外，如果時程獎勵延期，收益空間還能再加大；黃舒衛也點出，此一地上權案可容移、高度檢討得以松智路加公園、廣場、綠地，未來如比照南山廣場移入容積，還會成為指標性超高大樓，品牌、收益再加成，台北市信義行政中心地上權案近 101、南山廣場、捷運站，形成三強鼎立的聚集效應，且與自己的南山廣場形成獨立商圈、生態圈，強強聯手，減少對手插旗、競爭的損失。

信義行政中心為台北 101 及南山廣場圍繞，地段極佳因此吸引壽險業熱愛，基地總面積 2147 坪，都市計畫土地使用分區為一般商業區，可適用都市危險及老舊建築物加速重建條例，容積率 560%，初估興建成本約 70 億元，若加計土地開發權利金 159.81 億元，開發金額達 229.81 億元。信義全球資產統計，總計 2008 年至今壽險業標下台北市地上權案已超越 970 億元，其中以南山人壽投資地上權案占為最大宗，以 428.69 億元登上寶座，分別標下信義計畫區的南山廣場以及信義行政中心地上權。

2012 年南山人壽以每坪 509.1 萬元權利金標下現今南山廣場，今天以每坪 744 萬元登上信義計畫區地上權案地王寶座。去年台北兩大地上權案，空軍活動中心以及中正區成功段地上權成功脫標後，炒熱市場氣氛，地上權案重獲關注，金融、壽險業擁有充分的資金，對於台北精華地段的土地投資可說是毫不手軟。

隨著信義計畫區商業活動熱絡，頂級辦公、百貨商場逐漸林立，國際企業陸續插旗，Google、微軟、亞馬遜、Facebook 持續擴充對台灣的投資比例，對於辦公室面積需求也持續擴大，近幾年興起的共享辦公，首選地也是信義區，需求面積更是大幅度的提升，使得南山廣場是租不到 1 年多的時間，進駐率達 8 成，高樓層租金更是出現 4500 元紀錄。

同時，信義商圈空置率出現歷史新低點，來到 3% 以下，供給呈現緊縮情形，這也代表信義計畫區已接近滿租的情況，若信義行政中心未來要開發辦公大樓，租金有望挑戰 5000 元以上。