新租屋政策上路! 將影響西班牙REITs未來表現

自 2014 年來，西班牙租屋市場的租金不斷上揚，也帶動了相關不動產投資信託基金 (REITs) 走高，而西班牙政府對此祭出租屋市場改革以防租金不斷攀升， Armanext 報告認為，新政策推出將使這些西班牙的 REITS 表現減弱。

以西班牙不動產的精華區為例，巴塞隆納、馬德里等區中，租金自 2013 年以來上漲了 5 成以上，然而薪水幾乎停滯不前，不斷壓迫租屋者的同時，房東卻能從中獲取可觀的報酬。

租屋市場的價格失衡也逼迫西班牙政府推出新政策，其下令將私人房東契約的年限延長至 5 年，房仲公司契約的年限延長至 7 年，意味著政府欲將租金的波動率降低，以防租金短期快速上揚。

租屋新政策的上路，也很快的反應在西班牙 REITs 的表現，其中截至目前的資金流入已較去年下降 45%，而其中住宅房屋比例較去年急遽下降 12%，商業住宅則反向上升。

據統計，所有西班牙 REITs 共擁有總值 204 億歐元的資產，約佔西班牙租房存量的 4％，然而這些不動產基金的總市值僅約 120 億歐元，遠低於其資產的總值，反映出他們的高債務槓桿，據 Armanext 報告可知，REITS 基金類別的平均槓桿比率為 35％。

根據房仲機構 Fotocasa 的數據，今年西班牙的租金有望僅上漲 1-2％，相較於過去兩年的年增 10% 已明顯穩定，如果租金持續穩定且監管力度增加的情況下，西班牙的不動產可能會失去支撐不動產價格的主要支柱之一。