〈房產〉企業砸逾600億元「訂製」總部 整棟預售連2年破百億元

為對抗高租金，加上整合企業資源、提升品牌門面等內部需求，帶動企業吹起投資、興建總部的風潮。根據商仲業者統計，2018、2019 年各大集團共砸 618 億元，購置企業總部大樓，若加上部分個案的建築成本，則總資金規模上看 1000 億元。且今年整棟預售的總部辦公室交易額共 120 億元，為連 2 年突破百億元。

瑞普萊坊總經理劉美華今 (23) 日表示，為確保有效管理辦公室空間租用成本，企業紛紛改以「以買代租」策略，甚至揮軍地上權、預售屋市場，用長租、期貨產品，不但能避險，更能進一步厚植資產潛力。

而第一太平戴維斯總經理黃瑞楠則指出，商辦市場需求火熱狀況，2-3 年內不會退燒，市場的強勁需求，等於是需求方將原應在現貨市場的交易，轉移至開發階段的未來商辦市場，交易型態宛如期貨，瞄準 2-3 年後才能完成的辦公空間開發案，約 3000-5000 坪的空間需求。

劉美華說明，台北市辦公室租金連年增長，今年漲幅 2.2%，累計 5 年漲幅更高達 1 成，加上空置率下降至 5.5%，且未來 3 年缺乏新增供給，使房東續漲租金態度明確，房客也因此起心動念，轉租為買。

根據瑞普萊坊市場研究部統計，截止今年 12 月 23 日，商辦市場共成交 277 億元，較 2018 年增 23%，其中，整棟預售的總部辦公室交易 120 億元，更佔整體商辦 43%，連辦公室都走起「高級訂製風」。

劉美華進一步說明，今年最大的 2 筆企業總部交易，都是預售的企業總部，聯強 (2347-TW) 集團以 63.6 億元購買世界明珠大樓 H 棟，拆算單價為每坪 100 萬，刷新了南港歷史記錄；無獨有偶，國票金 (2889-TW) 也以 56.7 億元，向華固 (2548-TW) 購置大直亞太置地廣場，每坪單價超過 85 萬元。兩案總價、單價規模都打破區域行情。

劉美華解釋，建商紛紛掌握這波高級辦公室斷貨缺口，打破過去先建後售或是分戶招租的模式，改以「整棟預售」的顧問式銷售策略，掌握商機。對建商而言可以快速去化、舒緩資金及存貨壓力，並降低二次施工產生的成本。

另一方面，對買方而言，購置企業總部在財務、管理、企業形象都有加分效果。首先，財務面可免除未來備漲租、搬遷的不確定性，還能增益資產實力，甚至有機會透過出租剩餘閒置空間，創造額外收入；管理面則易於整合企業資源、組織調度、內部溝通；企業形象則無論是對內部人員招募或對外業務接洽，都能創造出不凡的格局與友善的環境。

劉美華分析，以產業需求來看，服務業的企業總部量體規劃至少要 6000 坪，土地面積則以 800-1000 坪為主；製造業的企業總部量體規劃則至少 8000 坪以上，土地面積則要 1500-2000 坪左右。

另外，從區位來看，服務業的企業總部一定要在市中心、軌道運輸或臨主要幹道，周邊產業機能完善的商圈；製造業總部則多選擇在工業區附近或者市中心的外圍，以產業聚落及未來發展潛力為評估重點。

劉美華補充，由於市中心土地稀少且昂貴，難以找到大面積的基地，選擇商業區高容積的土地，或者將舊有商辦大樓進行危老或都更，取得更多容積獎勵，甚至把容積移轉做為購地的必要策略，以到達總量體需求，也是評估、投資的趨勢。且未來辦公室市場將不是買了就蓋、蓋了就賣的賣方市場，因此前期市場調查、產品定位、物管規劃、預招商作業，都將決定案件的成敗。