看好2020房市  科達推「適住宅」  鎖定小宅換屋族

科達機構董座賴建程憑藉市場敏銳度，一路從工作室、旅遊業、房仲走向建築開發商，他從房仲經營角度觀察中古屋邏輯，認為房地產量比價先行，今年買賣移轉棟數至少破 30 萬棟；並直言今年不只首購宅，舊市區的換屋宅將成主流，科達機構則鎖定中小坪數的「適住宅」推案，以區隔市場不同屬性。

賴建程分析，房仲經營者看房地產、量比價先行，買賣移轉棟數忠實呈現市場概況。2016 年是實施了 5 年的奢侈稅落日的一年，實價登錄接續上路，加上信用貸款、建商土建融限制，以及房地合一稅檢討聲浪不斷，都大幅影響當年買賣移轉棟數、全年僅 24.5 萬棟，成為建商推案最少的一年。

2017 年開始，買賣移轉棟數每年都微幅增加 2 萬棟，2019 年接近 30 萬棟，賴建程強調，2020 年勢必突破 30 萬棟，保守估計 30 萬至 32 萬棟之間。至於價格部分，考量整體經濟發展不能違背市場性，價格仍舊持穩、變動不大。

關於產品屬性，賴建程認為，雖然全台灣自有住宅率超過 8 成，但全台超過 1 半老屋、換屋需求強；但家庭結構改變下、人口沒有增加而購屋戶數增加，換句話說，就是父母子女不再同住，換屋不再只是小換大、大樓換透天趨勢，取而代之的是住的近，好照應。因此，同社區不同戶、父母幫忙小孩下訂的現象逐漸增多。

有鑑於此，他建議在市中心有老屋的民眾，可以將中古屋賣掉，買外圍區段同社區不同棟、同棟不同層的建案，舊換新來提升生活品質。

預售市場的推案布局方面，賴建程觀察，2020 年開始，房地產不會再一味推小宅，中坪數、或中大坪數會變多，舊市區換屋潮會開始出來。坪數與總價仍是主流需求，柯達機構將會推出，介於過去 25 坪以下的小三房與 45 坪大三房之間，強調更佳的生活尺度，訴求每房均有對外窗、雙人房，甚至邊間可以擁有前後陽台的住宅設計。