房子買重劃區是利多？這些事沒做好等著被套牢

一般人對於重劃區建案的印象，普遍認為大環境品質優於舊市區，重劃區內不僅街道整齊，棟距較大，住起來更舒適。而建設資源多，也是一大誘因，房價也有較大的增值空間，因此越早入手，選擇性越高也有機會搶到便宜。但專家分析，重劃區的開發或投資會面臨不同階段的發展，每個階段都有不同的策略，而且重劃區的開發並不是永遠一路向上，有時像股市一樣會拉回或盤整，其間還是會有風險。

房地產專家張欣民表示，在整體房市持續不景氣下，但各地方政府釋出一些新興重劃區的土地來標售，即使不像景氣多頭時多方搶標、溢價超表，有些地方的標售成績還是讓人眼睛為之一亮，像是新北土城暫緩發展區與新店央北重劃區、桃園中路特區、高雄中都重劃區等……。

張欣民說，重劃區的開發或投資，每個階段都有不同的策略，而投資當然也不是保證穩贏狀態。因此他認為，從開發成長的角度來看，重劃區的開發可分為三個階段，也就是一開始的「長草」階段、再進入到「長房子」階段以及最後「長生活機能」階段。

長草階段

獲利高 「長草」階段是指重劃區才剛開始規劃，或是已重劃完，發完配地剛要推案階段，這時區域內還是雜草叢生，荒蕪一片。以這波房市大多頭來看，這個階段是最好的投資時機，如果有眼光，口袋夠深，買土地參與重劃再分回配地，獲利最驚人，來不及參與前半段，也可參予重劃區抵費地的標售，或是購買第一波建築推案，也是有不錯的獲利空間。

以新莊的頭前重劃區為例，有建商在當地推出第一個建案時，每坪還只在 30 出頭萬，但沒多久就炒到 4 字頭，很快又開到 5 字頭，如果在第一波推案時就買進，獲利相當可觀。新莊副都心在「長草」階段幾塊抵費地的標售，當時搶下土地者，獲利更是驚人。

長房子階段  留心議價

「長房子」階段是指建商已大舉進場推案，房子一棟棟開始大量興建，房價也漲一波了，議價空間縮小。這個階段，還是可以進場買房，因為只要後續還有建案，價格就會繼續往上，仍有上漲空間，但還是要特別提醒，這時買房時要用心議價，不要一味追高，買到相對偏高的住宅。

長機能階段　易套牢

至於「長生活機能」階段，則是區內很多社區都已完工交屋，住戶開始進駐，日常生活機能如超商、超市、餐廳等店家也一間間開起來，生活機能越來越完整。到這個階段想再進場投資，風險已高，套牢機會甚至高於獲利。相反的，如果之前已進場購屋投資，這時是不錯的獲利了結時機，把房子賣掉，手上的資金即可再尋求另一個投資時機點。

投資重劃區前要先做功課

重劃區的開發不見得都很順利，像在這波房市起漲之前，很多重劃區都是處在「長草」狀態，因為沒有建商願意進入開發，所以連負責開發的政府及原地主或建商都慘遭套牢。即使進入到「長房子」階段，也可能因為景氣的影響，出現重劃區一邊是長房子一邊仍是長草，現在大家看到寸土寸金的信義計畫區，也有很長一段時間是出現開發停滯的狀態。特別是一些大型的重劃區，其開發時程可能會非常長，因此長生活機能的時間會更形延後，這些都是在投資重劃區之前該先認知的可能風險。

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