富力地產：左臉已腫，現在正式伸出右臉？

如果將資產負債表的左欄比作左臉，右欄比作右臉，富力地產的左臉已腫，確定無疑。

左臉腫起的原因，一是土地儲備下沉三四線城市較高。三四線城市項目去化率低成為富力地產不堪之負，這也直接拖累了富力地產2014年的業績。2014年，富力地產的營業額同比下降4.32%，毛利同比下降13.49%，盈利同比下降14.90%，所有者權益同比下降31.61%。相對應，富力地產宣布10年來首次不派息。

左臉已經腫起，投資者愿意看戲還是離場，尚需觀察。在二級市場，富力地產持續下跌，開年以前，跌幅高達25%。更為可怕的是，富力地產計劃在2015年對三四線城市強化去化率，而不是扔包袱，更加深了投資者的恐怖情緒。

二是富力地產的商業版塊不給力。富力地產商業版塊起個大早，卻淪落為趕晚集的角色。全行業上市地產公司商業版塊齊刷刷努力爭跨10億租金大關，富力地產對公司商業貢獻勢微。另一方面，商業版塊拖了公司現金流的后腿，且拖得不輕，現金流平衡術有待考理。

三是富力地產一直強調高盈利。2014的業績說明會上，富力地產依然相信沉迷在高利潤率夢中。高盈利已經成為水中月，鏡中花，你愿不愿意，資產負債表的牛魔王一波波就這樣跑過來了，你降魔斗法，不如尋找風口。不可否認的是，富力地產拿地風口過去已經錯過，2010年到2012年的土地款分別為83億元、60億元和40億元，富力地產卻在地價最貴的2013年狂擲434億土地款。這是玩資金使用效率的時代，甚至這一招都已經開始悄悄退居幕后。

左臉已腫，右臉破綻已經露出。

富力地產的凈負債率高達91.7%。行業安全標準是不能超過60%。富力地產說，凈負債率不高於92%，是可以接受的。那好吧，我們看債務期限。2015年，富力地產要在這一年內償還多少錢呢？近450億。富力地產手頭現金是198億，考慮到富力地產不再有任何開支，近200億要在銷售和再融資上找錢。各大投行紛紛下調評級給富力地產再融資雪上加箱，銀行的錢不好借。而銷售這一塊的心病，能在短期內解決嗎？

這是一家曾經指令人尊敬的企業，10年前，它勇奪北京（樓盤）地王，就是今天的富力廣場地塊。10年之后，富力地產離主流漸行漸遠，讓人傷感倍增。這就是市場。彼時，李思廉給地產大哥算過其中的財務賬，地產大哥深深折服並為北京開發商臉紅。逆水行舟，不進則退。今日之進，則是企業的修身之法，難度加大。（本文經授權轉載自微信公眾號）