美猛加息樓價看跌，地產股何去何從？

　　《經濟通通訊社２２日專訊》美國聯儲局一如預期加息０﹒７５厘，但會後聲明鷹氣連連，料今年內再加息１﹒２５厘，匯豐銀行隨即於中午宣布上調最優惠利率（Ｐ）０﹒１２５厘，是香港自２０１８年以來再度加息，但加幅較預期溫和，暫對供樓人士造成的壓力似有限，今日地產股未見太大壓力，長實（０１１１３）和信置（０００８３）都跌不足１％，反而加Ｐ幅度不如預期的匯控（００００５）急跌逾３％，而渣打（０２８８８）、中銀香港（０２３８８）及恒生（０００１１）亦於收市後公布將Ｐ上調０﹒１２５厘。

＊料儲局今年內再加息１﹒２５厘，２０２４年才有望減息＊

　　美國聯儲局一如預期加息０﹒７５厘，至介乎３至３﹒２５厘，但聯儲局主席鮑威爾在聲明中指，會繼續以強硬手段應對４０年高的通脹率，直至通脹得以解決，警告在這過程中難免會帶

來痛楚，更暗示今年餘下兩次議息將再有一次加息０﹒７５厘。根據儲局點陣圖的預測中位數，預計今年內仍會再加息１﹒２５厘，１１月再加息０﹒７５厘的機率約７２％，到今年底聯邦基金利率有機會攀上４﹒２５至４﹒５厘水平，到２０２３年或攀上４﹒５至４﹒７５厘才見頂。

　　高盛發表報告指，預計２０２３年年底聯邦基金利率目標區間為４﹒５至４﹒７５％，現在經濟預測摘要中的點陣圖中位數顯示基金利率在今年底為４﹒３７５％，在２０２３年底為

４﹒６２５％。按相關路徑，料聯儲局可能對應於１１月會議上加息７５個基點、１２月加息５０個基點和明年１月加息２５個基點，高於該行預測。

＊港銀加最優惠利率０﹒１２５厘比預期小，中原指利淡轉為利好因素＊

　　經絡按揭轉介首席副總裁曹德明指，現時一個月銀行同業拆息（ＨＩＢＯＲ）處於２﹒５厘以上，在聯繫匯率制度下，港美息口差距進一步擴寬，在資金成本壓力下，香港銀行加息已難避

免，預計港銀將於４年內首次加息（Ｐ），加幅約０﹒２５厘。由於加息周期開始，在未來供樓負擔將逐漸增加，有意置業人士要避免借到盡。星展香港財資市場部環球市場策略師李若凡則指，港元拆息近期已經明顯上升，銀行有較大誘因加Ｐ，估計加幅０﹒２５厘，預料供樓成本未必增加太多，但對樓市可能造成情緒影響。

　　不過，匯豐銀行宣布由明日起上調港元最優惠利率０﹒１２５厘，由年利率５厘調高至５﹒１２５厘，比預期溫和。匯豐香港區行政總裁林慧虹表示，市場已普遍預期港元最優惠利率將會上調，今天的公布標誌著本港加息周期的開始，而鑑於美國通脹率仍然居高不下，市場預期美國這次加息周期仍未完結，將會繼續審視外圍經濟情況和香港經濟前景，有必要時將再次調整港元利率。渣打銀行（香港）亦於收市後公布由明日起最優惠貸款利率將上調０﹒１２５厘，中銀香港則自下周一（２６日）起將港元最優惠利率上調０﹒１２５厘，恒生亦於下周二（２７日）起上調港元最優惠年利率０﹒１２５厘。

　　中原按揭董事總經理王美鳳表示，銀行上調最優惠利率幅度相當溫和，較市場預期之０﹒２５厘少，本港加Ｐ後，市場按息以２﹒６２５％至２﹒７２５％為主，以３０年期計，供樓人士之每月供款增加１﹒７％，而估計年內加Ｐ累計不多於０﹒５厘，年底按息仍處約３厘低水平，而加Ｐ幅度較預期溫和，利淡轉為利好因素，相信消化加息因素後，對樓市實質影響不大。渣打大中華區高級經濟師劉健恒則指，聯儲局年內仍會議息兩次，預料最優惠利率將再有上調空間，不排除港銀會在１１、１２月再加Ｐ各一次，幅度料與匯豐今次相若，而今次加Ｐ的幅度對供樓人士造成的壓力有限，市場較關注其他宏觀因素，如香港防疫措施和外圍經濟衰退風險等會較影響入市信心。

＊陳茂波：樓價不會斷崖式調整，本港資金充裕料加Ｐ幅度較小＊

　　財政司司長陳茂波則表示，本港物業市場氣氛受加息影響，成交量相對淡靜，但樓價同受就業及收入多方面因素影響，並不會出現斷崖式調整，而因本港資金較充裕，相信最優惠利率有可能受到影響，不過即使上調，幅度仍會較小。

　　金管局總裁余偉文則表示，本港樓市今年至今下跌約５％，雖然息率為影響樓市的因素，但有不同因素，如樓宇供求及香港經濟情況等，也會影響樓市發展，局方會一直監察市場情況，確

保監管措施，包括壓測措施，能切合當刻的市場情況，亦會按照樓市周期情況，為逆周期措施作調整。

＊美聯料樓價或跌至２０１７年底水平，中原料下季樓價跌３至５％＊

　　雖然今次加Ｐ幅度較預期溫和，但有一點要留意，是之前銀行已加了樓按封頂利率。美聯物業住宅部行政總裁（港澳）布少明表示，在加息及疫情雙重壓力之下，料本港樓價有機會跌至

２０１７年底的水平，後市則要視乎通關防疫措施及施政報告有沒有進一步刺激經濟或減辣措施，暫時維持全年樓價跌約８％的預測。「美聯樓價指數」最新報１５９﹒２點，已相當貼近２０１９年錄得的低位１５８﹒２５點，料短期或將跌穿此水平，年內迄今樓價已跌７﹒２３％。不過，息口走勢只是影響樓市其中一項因素，由於市場普遍對加息已有心理準備，加上業主入市前已通過壓力測試。惟要留意加息會影響股市及投資氣氛，加上部分銀行定期存款加息吸客，料吸引部分資金流向高息且穩定的投資產品，對樓市構成一定壓力。

　　另中原地產亞太區副主席兼住宅部總裁陳永傑表示，香港樓價走勢受多方因素影響，如疫下港府對外開放政策，地緣政治等，雖然是次香港加息幅度較預期細，但四年來首次加息，難免對準備入市的買家造成心理壓力，窒礙買家入市決心，相信樓價第四季將繼續調整，惟只窄幅下調３至５％，預測全年累積跌幅為１０％。

＊交銀國際料需求從二手市場轉到新盤市場，籲買入新地＊

　　交銀國際近日發表報告指，加息已是箭在弦上，預期會對本港樓價特別令二手樓承壓，而重新開關則可以緩和樓價壓力。另基於不少銀行如中銀香港為新盤市場提供更優惠按揭息率，估計

會帶動不少置業需求從二手樓市場轉到新盤市場，看好可銷售貨源較多及去貨率較高的新鴻基地產（０００１６），予「買入」評級。

　　地產股今日普遍跌１至２％，部分比恒指１﹒６％跌幅還小，惟新世界（０００１７）及九置（０１９９７）跌幅較大，分別跌逾３﹒７％及４％。

　　　　　　　　　　部分地產股今日表現

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撰文：經濟通市場組、採訪組　整理：李崇偉